JUGE CX PROTECTION (JCP), 22 novembre 2024 — 23/00462

5AH Minute N°

N° RG 23/00462 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GEF2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [J]

DEMANDERESSE

ASSOCIATION CORDIA dont le siège est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Anne-Laurence HUBAU, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C. PALAZZO FENICE ALTEMPS dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Jérôme CLERC, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE L’Association CORDIA est une structure de gestion d’appartements de coordination thérapeutique tels que prévus au 9° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, dans les conditions de l’article premier du décret n° 2002-1227 du 3 octobre 2002. Suivant contrat conclu les 8 et 12 décembre 2011, la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS a loué à l’Association CORDIA une maison d’habitation située à [Adresse 3], comprenant une cave, une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine, une buanderie, six chambres, une salle de bains, une salle d’eau, un cabinet de toilette et un grenier. Ce contrat a été conclu pour une durée de neuf ans, du 1er décembre 2011 au 30 novembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 1 300 € hors TVA, assorti d’une clause annuelle d’indexation. Le contrat prévoyait, à la charge de la locataire, le versement d’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer initial, au moyen de deux chèques de 1 300 € chacun, le premier étant encaissé à la signature du bail et le second le 1er février 2012, les loyers étant par ailleurs acquittés par virements. Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi entre les parties le 12 décembre 2011. Le bail a été renouvelé à son échéance. Par courrier du 4 juillet 2022, l’Association CORDIA a donné congé à effet du 31 janvier 2023. Des versements ont continué d’être effectués par l’Association CORDIA à la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS jusqu’au mois de septembre 2023, pour un total de 9 819,74 €, somme dont le remboursement a été réclamé par un courrier du 7 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, l’Association CORDIA a fait assigner la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS à comparaître devant la juridiction de céans sur le fondement des articles 1104 et 1708 et suivants du code civil, pour obtenir sa condamnation au remboursement de la somme de 2 600 € représentant le dépôt de garantie, et au paiement d’une indemnité de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour “formation et exécution de mauvaise foi du contrat et résistance abusive”. Elle a également sollicité une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures, plaidées à l’audience du 27 septembre 2024, l’Association CORDIA demande que soit écarté des débats le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Elle réclame en outre : - la restitution de la somme de 9 819,74 € qu’elle estime indûment perçue ; - le remboursement de la somme de 2 600 € représentant le dépôt de garantie, cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023, ou à défaut du 14 juin 2023, date de la mise en demeure ; - la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts. Elle soulève aussi la prescription, pour la période antérieure au 6 mai 2019, de la demande de rappels de loyer. Elle porte enfin à 6 000 € sa réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’Association CORDIA soutient en premier lieu que le bailleur n’a pas respecté, lors de la conclusion du contrat, son obligation de délivrance de locaux en bon usage et d’équipements en bon état de fonctionnement, en se fondant à cet effet sur les indications données dans l’état des lieux d’entrée, démontrant le mauvais état général de la maison louée. En deuxième lieu, l’Association CORDIA soulève le non respect par le bailleur des dispositions contractuelles, qui prévoyaient que l’état des lieux de sortie serait dressé directement entre les parties, en ce qu’il a imposé qu’il soit finalement effectué par un commissaire de justice. Elle demande par ailleurs que cet état des lieux soit écarté des débats, en soulevant son absence de valeur probante, dans la mesure : - où il a été établi tardivement, - où il constituerait un faux intellectuel, comme comportant en ses annexes des photographies dont il n’est pas établi qu’elles auraient été prises par le commissaire de justice. En troisième lieu, l’Association CORDIA soutient que la SC PALAZZO FENICE ALTEMPS aurait voulu lui imposer des travaux dont la charge ne lui incombait pas. S’agissant du dépôt de g