Chambre 3-1, 12 mars 2025 — 20/11267

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

Rôle N° RG 20/11267 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQ75

S.A.S. OCEANIS J.V.

C/

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :12/03/2025

à :

Me Romain CHERFILS

Me Virginie ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 15 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04852.

APPELANTE

S.A.S. OCEANIS J.V.

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIME

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de [Localité 15] et du département des [Localité 10], qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 11].,

représenté par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Mme Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Mme Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC Lalonde les Maures, filiale de la SAS Oceanis J.V. et exerçant une activité de promotion immobilière, a acquis par acte notarié du 23 décembre 2008, le tènement « un » lieudit [Localité 14], cadastré section [Cadastre 7] et [Cadastre 8]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] et le tènement « trois », lieudit [Localité 12], cadastré section [Cadastre 9]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6], situés sur la commune de [Localité 13].

Dans l'acte d'acquisition, la SNC Lalonde les Maures a entendu se placer sous le régime de l'article 1115 du code général des impôts pour le tènement un, soit un engagement à le revendre dans le délai maximum de quatre ans, et sous le régime de l'article 1594-O du même code pour le tènement trois, soit l'engagement d'effectuer dans les quatre ans de l'acquisition, les travaux nécessaires à l'édification de la construction projetée.

Compte tenu de ces engagements, les mutations ont été exonérées de la taxe de publicité foncière.

La SNC Lalonde les Maures a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation le 18 octobre 2011 et l'intégralité de son patrimoine a été dévolue à son ancien associé unique, la SAS Oceanis J.V.

La transmission universelle du patrimoine a fait l'objet d'une publication le 16 janvier 2014 au service de la publicité foncière de Toulon sous le numéro 2014P00627.

Considérant que les engagements de revente et de construction n'avaient pas été tenus dans les délais impartis, l'administration fiscale a émis une proposition de rectification le 23 février 2018, dans laquelle les mutations intervenues par acte notarié du 23 décembre 2008 ont été imposées selon le régime de droit commun.

La SAS Oceanis J.V. a contesté cette proposition le 3 mai 2018 mais les rectifications ont été intégralement maintenues par courrier du 23 mai 2018.

L'administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement le 17 juillet 2018 pour un total des impositions supplémentaires de 326 548 euros.

La SAS Oceanis J.V. a formé une réclamation contentieuse le 23 novembre 2018, laquelle a abouti à une admission partielle le 24 mai 2019 et un dégrèvement d'un montant de 10 874 euros au titre de la majoration de 5%.

La SAS Oceanis J.V. a fait assigner la direction générale des finances publiques de [Localité 15] et du département des [Localité 10] devant le tribunal judiciaire de Toulon par acte du 24 juillet 2019 pour obtenir la nullité de l'avis de mise en recouvrement et la décharge des impositions mises à sa charge.

Par jugement du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

- déclaré non prescrite l'action de l'administration fiscale ;

- rejeté les demandes de la SAS Oceanis J.V. en nullité de l'avis de mise en recouvrement et en décharge des impositions et pénalités contestées ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a engendrés.

La S.A.S Oceanis J.V. a interjeté du jugement par déclaration du 17 novembre 2020.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 février 2021, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la S.A.S Oceanis J.V. demande à la cour de :

- déclarer l'appel de la société Oceanis J.V. recevable ;

Vu les articles 1115 et 1594-O-G du code général des impôts,

Vu les articles L. 51 et L. 180 du livre des procédures fiscales,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

- infirmer la décision du tribunal judiciaire de Toulon rendue le 15 octobre 2020 en ce qu'elle a :

- déclaré non-prescrite l'action de l'administration fiscale ;

- rejeté les demandes de la société Oceanis J.V. aux fins de voir :

'déclarer non fondée la décision du 24 mai 2019 ;

'dire nul et de nul effet l'avis de recouvrement ;

'accorder la décharge des impositions et pénalités contestées avec toutes les conséquences de droit ;

'condamné l'État à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 de code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a engendrés ;

- réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

- déclarer irrégulière la procédure de rectification fiscale dirigée à l'encontre de la société Oceanis J.V. en ce qu'elle :

- est fondée sur un contrôle sur pièces irrégulier ;

- est prescrite ;

- est insuffisamment motivée quant aux impôts visés par le redressement ;

- déclarer prescrite l'action de l'administration fiscale en ce qu'elle a opéré les rectifications notifiées selon la proposition du 23 février 2018 ;

à titre subsidiaire, si par impossible la cour ne jugeait pas la procédure fiscale irrégulière,

- déclarer non fondée la décision du 24 mai 2019 de la Direction générale des finances publiques du Var ;

En tout état de cause :

- dire nul et de nul effet l'avis de mise en recouvrement dont il s'agit ;

- accorder la décharge des impositions et des pénalités contestées avec toutes les conséquences de droit ;

- condamner l'État à payer à la société Oceanis J.V. la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile, représentant les frais non compris dans les dépens ;

- condamner l'État à payer les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix-en-Provence, représentée par Maître Romain Cherfils, avocat aux offres de droit.

Par conclusions déposées et notifiées le 14 avril 2021 auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile, la Direction générale des finances publiques (DGFIP) demande à la cour de :

- confirmer la décision d'admission partielle de la réclamation formulée par la société Oceanis J.V. ;

- débouter la société Oceanis J.V. de l'ensemble de ses prétentions et déclarer l'imposition fondée ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon rendu le 15 octobre 2020 ;

- dire et juger que les frais entraînés par la constitution de ses avocats resteront à sa charge ;

- condamner la société Oceanis J.V. aux entiers dépens de l'instance ;

- rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamner l'appelante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la régularité de la procédure :

La SAS Oceanis J.V. fait valoir que la proposition de rectification a été fondée sur un seul contrôle sur pièces et qu'en l'espèce avec les seules déclarations en sa possession, le service vérificateur ne disposait pas d'éléments suffisants à fonder une rectification sans demander de justificatifs supplémentaires. Elle ajoute qu'en réalité, pour procéder au redressement, le service vérificateur s'est fondé sur une vérification de comptabilité ayant eu lieu du 24 octobre 2013 au 9 avril 2014, dont l'irrégularité a été reconnue par l'administration. Elle en déduit que, fondée sur des informations recueillies lors d'une vérification de comptabilité irrégulière, la procédure de contrôle sur pièces est elle-même irrégulière. Elle ajoute qu'elle a été privée d'un débat oral et contradictoire et des garanties du contribuable attachées à la procédure d'un contrôle plus poussé.

Il résulte de l'examen de la proposition de rectification du 23 février 2018 que, d'une part, elle n'est nullement fondée sur des pièces ou des renseignements obtenus lors d'une vérification de comptabilité antérieure irrégulière et, d'autre part, que l'administration fiscale s'est bornée à constater l'expiration des délais sans que les engagements de revente et de construction aient été tenus.

Le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure de vérification de comptabilité réalisée en 2013-2014 est par conséquent totalement inopérant.

C'est exactement que l'administration fiscale fait observer que l'imposition contestée n'a été établie que dans le cadre d'un contrôle sur pièces et que l'alinéa 4 de l'article L. 10 du livre des procédures fiscales ne s'applique qu'aux vérifications de comptabilité et à l'examen contradictoire de situation fiscale personnelle et non aux procédures de contrôle sur pièces.

La procédure est régulière.

2. Sur la prescription :

La SAS Oceanis JV reproche au premier juge d'avoir retenu un délai de six années sans explications, alors que l'article L. 180 du LPF prévoit un délai de trois ans qui court à compter de la fin du délai pour vendre ou construire lorsqu'un acte enregistré révèle à l'administration la réalisation de la condition.

Pour le tènement « un » elle considère que l'acte de transmission enregistré le 16 janvier 2014 a fait courir le délai abrégé de sorte que la proposition de rectification du 23 février 2018 est irrégulière.

S'agissant du tènement « trois » elle estime que l'enregistrement de l'acte de cession du 13 septembre 2010 a fait courir le délai et que même à supposer que le délai soit de six ans, la proposition de rectification est irrégulière.

L'article L. 180 du livre des procédures fiscales, dans sa version applicable au litige, dispose que pour les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, ainsi que les taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement d'un acte ou d'une déclaration ou de l'accomplissement de la formalité fusionnée définie à l'article 647 du code général des impôts. Toutefois, ce délai n'est opposable à l'administration que si l'exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures.

L'article L. 186 du livre des procédures fiscales dispose quant à lui que lorsqu'il n'est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt.

2.1 la prescription du droit de reprise de l'administration pour le tènement numéro un :

La prescription du droit de reprise de l'administration pour défaut de revente, ne court que de l'expiration du délai imparti pour tenir l'engagement de revente.

L'acte de dissolution de la SNC Lalonde les Maures du 18 octobre 2011, enregistré le 16 janvier 2014 au service de la publicité foncière n'est nullement révélateur de l'exigibilité des taxes en ce qu'il se borne à établir que la SAS Oceanis J.V. est venue aux droits de la SNC Lalonde des Maures comme rappelé dans la proposition de rectification du fait de la transmission universelle de patrimoine.

Lors de la transmission universelle de patrimoine, la SAS Oceanis J.V a reçu l'intégralité de l'actif de la SNC Lalonde les Maures, y compris le tènement numéro un, mais également son passif, y compris son engagement de revendre dans le délai de quatre ans pour bénéficier de l'exonération prévue à l'article 1115 du code général des impôts.

Cet acte ne caractérise pas une revente au sens de l'article 1115 du code général des impôts et il ne pouvait par conséquent révéler à l'administration que l'engagement, dont était désormais tenue la SAS Oceanis J.V, n'avait pas été réalisé.

C'est par conséquent la prescription édictée par l'article L. 186 du LPF qui est seule applicable et la proposition de rectification, émise le 23 février 2018, l'a été dans le délai prévu par ce texte.

2.2 la prescription du droit de reprise pour le tènement numéro 3 :

En cas de non-respect de l'engagement de construire, le délai de reprise de l'administration commence à courir à compter du premier jour suivant l'expiration du délai imparti à l'acquéreur pour justifier de l'achèvement des constructions.

L'appelante se prévaut d'un acte de cession du 13 septembre 2010 par lequel le tènement numéro trois a été vendu à la société Aménagement et hôtellerie.

L'acte précise en ce qui concerne le vendeur, que son acquisition a été faite « dans l'intention d'édifier un ouvrage sur l'assiette de celui-ci ».

Comme le relève l'administration et comme l'a exactement énoncé le premier juge, l'acte, même comportant cette mention, ne lui permet pas sans procéder à des recherches ultérieures, de déterminer que l'engagement n'avait pas été tenu.

Dès lors le point de départ du délai se situe bien à l'expiration du délai pour justifier de l'achèvement des constructions, soit le 24 décembre 2012 et expirait le 31 décembre 2018 de sorte que la proposition de rectification émise le 23 février 2018, n'est pas prescrite.

3. La motivation de la proposition de rectification :

La SAS Oceanis J.V fait valoir que la proposition de rectification évoque l'article 1115 du code général des impôts s'agissant du tènement numéro un et l'article 1594-O-G s'agissant du tènement numéro trois sans préciser l'impôt concerné par ces textes alors que sont également visés les « droits rappelés » sans autre précision. Elle ajoute qu'il est opéré une confusion entre droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière dans les documents adressés à la SAS Oceanis J.V qui vicie la procédure de rectification qui doit en conséquent être déclarée irrégulière.

Or ce grief est totalement infondé dès lors que la proposition de rectification détaille, pour chacun des immeubles en cause, le texte applicable, la nature des impôts recouvrés, leur mode de calcul ainsi que celui des intérêts de retard, que ces éléments sont repris de manière succincte, mais compréhensible, dans l'avis de mise en recouvrement, qui fait expressément référence tant à la proposition de rectification qu'à la réponse aux observations du contribuable de sorte qu'il n'existe aucune confusion entre les droits et impôts applicables à chacune des situation des tènements « un » et « trois ».

Le moyen est inopérant.

4. Sur le caractère infondé de l'avis de mise en recouvrement :

4.1 l'impossibilité d'exécuter l'engagement souscrit au titre du tènement « un » en raison de la force majeure :

La SAS Oceanis J.V, qui rappelle que la force majeure est retenue par la doctrine administrative, soutient qu'elle a été dans l'impossibilité absolue de respecter l'engagement souscrit au titre du tènement « un » en raison de la déconfiture du groupe SNS qui devait financer l'opération de promotion de la SNC Lalonde les Maures et a annoncé arrêter ses opérations en France à la suite de la crise financière de 2008. Le désengagement du groupe SNS a entraîné l'impossibilité absolue pour la SAS Oceanis J.V de financer ses activités et donc de les poursuivre.

La force majeure se caractérise par un évènement extérieur, imprévisible et insurmontable.

Mais les difficultés du groupe SNS, à la fois associé et prêteur de la SAS Oceanis J.V ne sont pas un évènement extérieur à celle-ci, ne sont pas plus imprévisibles et surtout n'ont pas de caractère insurmontable démontré comme l'a exactement décidé le premier juge par des motifs que la cour adopte.

4.2 Sur le respect de l'engagement de construire par substitution pour le tènement « trois »

La SAS Oceanis J.V soutient qu'à la suite des opérations de revente successives de ce tènement, l'engagement de construire a finalement été tenu par la société Bougainvillier qui s'y était engagée aux termes de son acte d'acquisition du 27 octobre 2010. Elle soutient que la loi 2010-2037 du 9 mars 2010 qui a modifié l'article 1594-O-G est applicable, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge.

Elle fait valoir que la doctrine administrative permet la possibilité de changer d'option sans remise en cause du régime applicable à l'acquisition initiale en matière de droits de mutation et ce, sans aucune formalité particulière.

Or c'est à tort que la SAS Oceanis J.V soutient que l'article 1549-O-G dans sa rédaction issue de la loi 2010-2037 du 2 mars 2010 est applicable à l'acte d'acquisition du 23 décembre 2008 qui contient l'engagement de construire.

À la date de l'engagement, seule la version initiale de l'article 1594-O-G est applicable et elle ne prévoyait pas le transfert de l'engagement à l'acquéreur.

L'acte lui-même ne fait aucune mention véritable à cet engagement de construire et il n'est nullement repris par l'acquéreur qui a pris un engagement personnel de revente au titre de l'article 1115 du code général des impôts.

Il ne peut donc être considéré que l'engagement de construire a été tenu par le biais de la revente à une troisième société, cette société ayant pris également un engagement personnel et n'ayant pas repris celui de la SAS Oceanis J.V.

Le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.

La SAS Oceanis J.V, qui succombe est condamnée aux dépens et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 15 octobre 2020,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Oceanis J.V aux dépens,

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS Oceanis J.V à payer à la Direction générale des finances publiques la somme de 3 000 euros.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,