Pôle 5 - Chambre 3, 13 mars 2025 — 22/05734

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 13 MARS 2025

(n° 40 /2025, 11 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 22/05734 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPS6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 février 2022 - tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) RG n° 17/07859

APPELANTES

S.A.S. TERREÏS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 431 413 673

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

S.A.S. PARIS PRIME OFFICE 1

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 849 866 181

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentées par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistées de Me Anne-Laure TARRIEUX de l'AARPI NICOLAS, DENIZOT & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : B119

INTIMEES

S.A.S. KFC FRANCE

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 380 744 870

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 6]

Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Assistée de Me Jimmy DARMON de la SCP HB & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P497

S.A.S. AMREST OPCO

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 831 200 043

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de Paris, toque : B1029

Assistée de Me Frédéric PLANCKEEL de L'AARPI ENIXIM, avocat au barreau de Lille, case : 339

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Marie Girousse, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seings privés du 21 décembre 2005, à effet du 1er juin 2006, la société [Adresse 3]/[Adresse 4], aux droits de laquelle est venue la société Terreis, puis la société Paris Prime Office 1, a donné à bail pour neuf années à la société KFC France SAS aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société Amrest Opco SAS, des locaux à usage de restauration ou de ventes à emporter situés [Adresse 3] à [Localité 12] moyennant un loyer annuel indexé de 330.000 euros hors taxes et hors charges.

Le bail initial s'étant achevé le 31 mai 2015, il s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juin 2015. Au 1er avril 2016, le loyer annuel s'élevait à la somme de 417.413 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 17 mars 2016, la société locataire a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er avril 2016. La société bailleresse n'ayant pas répondu, le principe du renouvellement du bail est désormais acquis.

Le 16 février 2017, la société preneuse a proposé à sa bailleresse de fixer le montant du loyer du bail à 280.000 euros ce qu'a refusé cette dernière.

Le 1er avril 2016, la société KFC France SAS a notifié à sa bailleresse un mémoire préalable à l'action en fixation du loyer du bail renouvelé le, revendiquant un loyer annuel en principal de 197.320 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d'huissier du 22 mai 2017, la société KFC France a assigné la société Terreis devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 13 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement au 1er avril 2016 et ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé.

L'expert a déposé son rapport le 17 septembre 2020, concluant à une valeur locative annuelle de 332.900 euros HT/HC à compter du 1er avril 2016.

Le 14 septembre 2018 la société KFC France SAS a cédé son fonds de commerce à la société Amrest Opco SAS qui est intervenu volontairement à la procédure.

Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- fixé à 310.711,44 euros HT / HC la valeur locative statutaire du