Chambre 3-4, 13 mars 2025 — 23/13369

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

Rôle N° RG 23/13369 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCJX

S.A.S. LA QUINTA

C/

[I] [K]

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Mars 2025

à :

Me Alexis REYNE

Me Gaël FOMBELLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 21 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/11530.

APPELANTE

S.A.S. LA QUINTA

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alexis REYNE de la SELARL AVOCATIA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [I] [K]

née le 13 Mars 1939 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2019, la SAS La Quinta a fait l'acquisition auprès de la société Lou Mazet, dont Mme [K] est l'associée et gérante unique, d'un fonds de commerce de restaurant sis à [Adresse 4].

Le même jour, Mme [I] [K] a donné à bail à la SAS La Quinta un local à usage commercial pour l'exploitation de son commerce à la même adresse.

De multiples désaccords se sont successivement élevés entre les parties portant notamment:

- sur l'interdiction pour la société locataire de faire usage des locaux pour l'habitation de son associé unique,

- l'occupation par la preneuse du hangar annexe aux locaux et du chemin d'accès à ce hangar,

- la réalisation, par cette dernière, de travaux sans autorisation de la bailleresse,

- l'absence de réalisation de travaux nécessaires par Mme [K],

- les troubles sonores résultant de l'activité de la SAS La Quinta.

Par une première assignation en date du 7 janvier 2022, Mme [I] [K] a fait citer la SAS La Quinta devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'expulsion du hangar, annexe aux locaux loués, et de cessation de tout usage d'habitation des locaux commerciaux.

Par ordonnance de référé en date du 30 mai 2022, il a notamment été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, l'affaire étant renvoyée à une audience ultérieure pour qu'il soit statué sur la suite à donner au litige.

Par ordonnance en date du 12 mai 2023, le juge des référés a dit n'y avoir lieu de faire droit, en référé, aux demandes formées par Mme [K] et a ordonné une expertise sur les désordres dénoncés par la SAS La Quinta dans ses conclusions récapitulatives.

Parallèlement, par acte extra-judiciaire en date du 13 octobre 2022, Mme [I] [K] a fait signifier à la SAS La Quinta un commandement d'exécuter visant la clause résolutoire prévue au bail et tendant à :

- voir évacuer les affaires de la SAS La Quinta entreposées dans le hangar, ainsi que tout ce qui serait entreposé à proximité,

- faire démonter et retirer la pergola ainsi que le paravent et remettre en son état originel la pièce aménagée en chambre froide en procédant à la destruction de la dalle en béton habillée d'un carrelage, en enlevant l'installation du réseau électrique modifié avec de nouvelles dérivations et l'installation d'un nouveau disjoncteur, en évacuant les appareils frigorifiques et en redonnant à l'espace occupé sa vocation de hangar non imposable au regard de la taxe foncière,

- faire cesser toute activité événementielle, ainsi que toute diffusion de musique extérieure et même et ce, même à très faible volume, d'ambiance 'lounge'; de respecter la fermeture totale de l'établissement à 00h30 et que la SAS La Quinta vérifie elle-même ou fasse vérifier par son personnel que les clients ne stationnent pas sur les emplacements des lotissements environnants, sous peine d'enlèvements effectués par la fourrière.

Par acte du 10 novembre 2022, la SAS La Quinta a fait assigner Mme [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins, notamment, de voir juger nul le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire délivré le 13 octobre 2022 et de condamner la bailleresse au paiement