JUGE CX PROTECTION, 14 mars 2025 — 24/08668

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 5] JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/08668 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LJ36

Jugement du 14 Mars 2025 N° : 25/234

OPH [X]

C/

[H] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH [X] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [X] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Mme [P] [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [N] [Adresse 2] [Localité 6] non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2013, l’office public de l’HABITAT d’ILLE-ET-VILAINE (HABITAT 35), devenu l’établissement [X], a consenti un bail d’habitation à M. [H] [N] et Mme [E] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 431,57 euros.

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2023, il leur a également donné à bail un garage situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 42,69 euros.

Par courrier reçu par le bailleur le 21 août 2017, Mme [B] a indiqué quitter les lieux, si bien que M. [N] est devenu seul locataire.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [N] un commandement de payer la somme principale de 1.547,85 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [H] [N] le 19 mai 2023.

Par assignation du 20 novembre 2024, l'établissement [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • Constater l’acquisition de la clause résolutoire, • Ordonner l’expulsion de M. [H] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance, • Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes : o 3.929,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 31 janvier 2025, l'établissement [X] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2025, s'élève désormais à 4.202,62 euros. L'établissement [X] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement étant intervenu au mois de mars 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'établissement [X] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [H] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.547,85 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 janvier 2025, M. [H] [N] lui devait la somme de 4.202,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [N] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 1.547,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.381,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 29 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [X] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 7 et 10 janvier 2013 entre l'établissement [X], d’une part, et M. [H] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] est résilié depuis le 1er avril 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [N] à payer à l'établissement [X] la somme de 4.202,62 euros (quatre mille deux cent deux euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 1.547,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2.381,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [H] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 29 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023 et celui de l'assignation du 20 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge