Section des Référés, 13 mars 2025 — 24/01588

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025 DOSSIER N° : N° RG 24/01588 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VNYT CODE NAC : 30B - 5B AFFAIRE : S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY C/ S.A.S. GEO INSTRUMENTATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 751 584 582, dont le siège social est sis Le Bois des Côtes - Bâtiment A - 300, Route Nationale 6 - 69760 LIMONEST

représentée par Me Marc ZIMMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1623

DEFENDERESSE

S.A.S. GEO INSTRUMENTATION, enregistrée au RCS de CRETEIL sous le n° 502 768, dont le siège social est sis 128b, Avenue Jean Jaurès, Bâtiment O7 - 94200 IVRY-SUR-SEINE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 13 Février 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Mars 2025 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 17 et 22 mai 2023, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a donné à bail commercial à la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION des locaux situés 128 bis avenue Jean Jaurès à Ivry-sur-Seine (94200), moyennant un loyer annuel de 47 120,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024 à la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION pour une somme de 68 339,37 € au titre de l’arriéré locatif au 15 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY a fait assigner la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : – constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 15 juin 2024, – ordonner l'expulsion de la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, – dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, – condamner la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme provisionnelle de 67 097,28 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, somme majorée de 1,5 % par mois de retard depuis la date de délivrance de l’assignation, – condamner à titre provisionnel la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY une majoration forfaitaire au titre de la clause pénale figurant à l’article 5.6.3 du bail, s’élevant à 5 261,69 euros, – condamner la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, taxes et impôts et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des locaux, – subsidiairement si des délais de paiement étaient accordés, dire que l’échéancier de paiement fixé par le président devra être respecté, outre le règlement des loyers, charges et taxes courant à peine de déchéance du terme, – condamner la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION au paiement d'une somme de 5 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 13 février 2025, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION n'a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 15 mai 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 68 339,37 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas toutefois pas lieu de fixer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration du bailleur qui sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer, cette somme excédant le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et étant susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY, l'obligation de la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 octobre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 67 097,28 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’intérêts à un taux de 1,5 % par mois, car une telle mesure s’analyserait également comme une clause pénale. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle prévue à l’article 5.6.3. du bail dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. GEO INSTRUMENTATION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION et de tout occupant de son chef des lieux situés 128 bis avenue Jean Jaurès à Ivry-sur-Seine (94200) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme de 67 097,28 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration du taux d’intérêts,

CONDAMNONS la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S. GEO INSTRUMENTATION à payer à la S.C.I. CAPSTONE CARRE IVRY la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 mars 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS