JCP-Baux d'habitation, 5 mars 2025 — 24/00293

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00293 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [M], [I], [X] [N], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Coraly VINCENT, avocat au barreau d'ORLEANS, substitué par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2022 à effet au 1er juin 2022, Madame [M] [I] [X] [N] a loué à Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1200 euros hors charges, payable mensuellement d'avance le 10.

Se prévalant d’impayés, les 15 et 19 septembre 2023, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à chacun de Madame [Z] [J] et par procès-verbal de recherche infructueuse à l'égard de Monsieur [K] [O]. Il portait sur la somme en principal de 3600 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date des 1er et 8 mars 2024, Madame [M] [I] [X] [N] a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes : * La déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, * Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 21 mai 2022, *condamner Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] ainsi que tout occupant de leur chef à quittersans délai la maison qu’ils occupent, *autoriser Madame [M] [I] [X] [N] à faire procéder à leur expulsion avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, *dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, * Condamner solidairement les défendeurs au paiement au profit de Madame [M] [I] [X] [N] : -de la somme provisionnelle de 10.094,46 euros égale au montant des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 19 février 2024 portant intérêts au taux légal dans les termes de l’article 1231-6 du code civil; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges contractuellement dus jusqu’à libération effective des lieux ; - de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024. Lors de l’audience, Madame [M] [I] [X] [N], représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 22.443,21 euros terme du mois de décembre 2024 inclus en faisant état de l’absence de règlements depuis le mois de juillet 2023. Elle déclare par ailleurs que Monsieur [O] n’a pas délivré de congé et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [Z] [J], représentée par son conseil sollicite l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [O] régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il ressort de la fiche de diagnostic social reçue avant l’audience que Madame [L] vit seule dans le logement avec trois enfants et sans ressources.

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 11 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX n’est pas requis en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sachant que la signification du commandement a été effectuée et enregistrée le 20 septembre 2023.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et charges dûment justifiées aux termes convenus, le bail serait résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Il convient de préciser que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Se prévalant d’impayés, les 15 et 19 septembre 2023, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré respectivement par procès-verbal de remise à étude et de recherches infructueuses à la requête de la bailleresse à Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O]. Il portait sur la somme en principal de 3600 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de versements des locataires durant cette période de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 20 novembre 2023.

L’expulsion de Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] sera ordonnée étant ici rappelé qu’il ressort des débats que ce dernier n’a pas délivré congé. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l'indemnité d'occupation Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] restent redevable des loyers jusqu’au 19 novembre 2023 et à compter du 20 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O], occupants sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2023, causent un préjudice à Madame [M] [I] [X] [N] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1200 euros égal au montant du loyer et des charges et conformément à la demande du demandeur.

Il convient de rappeler que Monsieur [O] a quitté le logement sans donner congé.

Sur le montant de l'arriéré locatif : Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Madame [M] [I] [X] [N] a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 22.443,21 euros. Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges duquel il convient de déduire la taxe d’ordures ménagères et les charges d’eau au titre de l’année 2024, non justifiées, soit une dette locative de 22.094,36 euros.

Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] n’apportent pas d’éléments de contestation de la dette. La solidarité est prévue contractuellement.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 22.094,36 euros échéance du mois de décembre 2024 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer des 15 et 19 septembre 2023 sur la somme de 3600 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement :La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [J] sollicite des délais de paiement sans formuler expressément de proposition. Par ailleurs, il ressort de la fiche de diagnostic social qu’elle ne perçoit pas de revenus sachant que la situation de Monsieur [O] est inconnue. En outre, le dernier règlement remonte au mois de juillet 2023 et la dette est conséquente. Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de reprise des paiements, il ne pourra être fait droit à la demande de délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [M] [I] [X] [N], Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] supporteront in solidum la charge des entiers.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2022 à effet au 1er juin 2022 entre Madame [M] [I] [X] [N] d’une part et Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] d’autre part, concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

DISONS que Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire Monsieur [K] [O] et de Madame [Z] [J] et ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] à verser à Madame [M] [I] [X] [N] la somme provisionnelle 22.094,36 euros échéance du mois de décembre 2024 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer des 15 et 19 septembre 2023 sur la somme de 3600 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ; CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [O] à verser à Madame [M] [I] [X] [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges contractuellement d’un montant de 1200 euros à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [J] [J] et Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de la présente instance;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [J] [J] et Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 500 euros à Madame [M] [I] [X] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,