JCP-Baux d'habitation, 14 mars 2025 — 24/00802

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00802 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G5V6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [S] demeurant [Adresse 4] représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [L] demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

A l'audience du 17 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2023, ayant pris effet le 14 janvier 2023, Monsieur [B] [S] a donné à bail à Madame [F] [L] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 530 euros et 50 euros de provisions sur charges, payables d'avance le premier jour de chaque mois.

Le 20 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [B] [S] à Madame [F] [L], pour la somme en principal de 1.961,50 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 6 novembre 2023.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d'impayés le 21 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Monsieur [B] [S] a fait assigner en référé Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire la locataire (Madame [F] [L]) sans droit ni titre d’occupation ;D’ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu’elle occupe indûment à [Adresse 2] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L.411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;D’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;De la condamner au paiement par provision de la somme de 3.307,08 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;De la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 530 euros, égale au dernier terme de loyer à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément à l’article 1760 du Code Civil ;De la condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;De la condamner aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code Civil. Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [B] [S], représenté par son avocat, a procédé au dépôt de ses écritures. Il a actualisé la dette locative à la somme de 4.219,16 euros au 16 janvier 2025 et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [F] [L] n’a pas comparu et n'était pas représentée à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 janvier 2025.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 décembre 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat du 10 janvier 2023, ayant pris effet le 14 janvier 2023 contient une clause résolutoire qui stipule (chapitre VIII, page 3) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.961,50 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 20 décembre 2023.

Madame [F] [L] avait jusqu’au mardi 20 février 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.961,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire ayant réglé la somme totale de 598,51 euros sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 21 février 2024.

- Sur l'indemnité d'occupation

Madame [F] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 20 février 2024 et, à compter du 21 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [F] [L], occupante sans droit ni titre depuis le 21 février 2024, cause un préjudice à Monsieur [B] [S] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 530 euros correspondant au loyer et aux charges, comme si le contrat s'était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

- Sur l'expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 février 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [L] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

- Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [B] [S] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 16 janvier 2025, évalue la dette locative à la somme de 4.219,16 euros.

De cette somme, il convient de déduire les frais bancaires (4 fois 1,20 euros, ne relevant pas des loyers et charges dus par la locataire, et non justifiés en procédure), la taxe d’ordure ménagère (100,30 euros, non justifiée en procédure par le bailleur) ainsi que les frais de procédure (155,12 euros et 305,71 euros, relevant éventuellement des dépens).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 3.653,23 euros.

Madame [F] [L], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [F] [L] sera en conséquence condamnée à payer la somme 3.653,23 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme de 3.653,23 euros à compter de la signification de la présente décision.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence de la locataire, celle ci n'ayant par ailleurs pas repris le paiement des loyers courants.

III. Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [B] [S], Madame [F] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 10 janvier 2023, ayant pris effet le 14 janvier 2023 entre Monsieur [B] [S], d’une part, et Madame [F] [L], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 février 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [F] [L] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 1] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [F] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; DISONS que les sommes dues par Madame [F] [L] à Monsieur [B] [S] à compter 21 février 2024 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 580 euros ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [F] [L] à verser à Monsieur [B] [S] la somme provisionnelle de 3.653,23 euros (selon décompte en date du 16 janvier 2025, incluant l'échéance de janvier 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer à Monsieur [B] [S] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à savoir la somme de 530 euros, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [F] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer à Monsieur [B] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,