Pôle 4 - Chambre 6, 14 mars 2025 — 21/05243
Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 6
ARRET DU 14 MARS 2025
(n° /2025, 30 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05243 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDKHT
Décision déférée à la Cour : jugement du 25 février 2021 - tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 15/14720
APPELANTE
S.A.S. VIRGIL venant aux droits de la société [Localité 6]-VIRGIL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Marguerite AYNES, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES
S.A. GENERALI VIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. PATHE CINEMAS FRANCE venant aux droits de la société PATHE [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Julien MOUSSY, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, conseillère faisant fonction de présidente, chargée du rapport, et Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Laura TARDY, conseillère faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée,
Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère
M. Laurent NAJEM, conseiller
Greffière, lors des débats : Mme Manon CARON
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Laura TARDY, conseillère faisant fonction de présidente et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 30 mai 2007, la société [Localité 6]-Virgil, aux droits de laquelle vient la société Virgil, a donné à bail commercial à la société Multi-[Localité 6], désormais dénommée Pathé [Localité 6], des locaux à usage de multiplex cinématographique à construire dans un centre commercial dénommé « Les Halles [Localité 6] », moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 350 000 euros, le bailleur s'engageant à livrer les locaux achevés brut de béton et fluides en attente, conformément au descriptif technique des travaux à la charge du bailleur constituant l'annexe 2 dudit bail.
En application de ses articles 8 et 11, le bail a été consenti pour une durée de douze années entières et consécutives à compter de la prise d'effet du bail, soit à la date de mise à disposition des locaux loués telle qu'indiquée sur le procès-verbal dressé à cet effet.
Par un premier avenant en date du 24 avril 2009, la société Virgil et la société Multi-[Localité 6] sont notamment convenues de la réalisation de travaux supplémentaires par la bailleresse selon un descriptif annexé à cet avenant, de modifier les documents annexés au bail du 30 mai 2007 et en conséquence de porter le loyer annuel à la somme de 425 000 euros, retardant la date d'exigibilité du premier loyer et la date pour l'ouverture des lieux au public.
Par acte notarié du 29 mai 2009, la société Virgil a vendu l'ensemble immobilier en l'état de futur achèvement à la société Generali Vie et en a informé la société locataire par lettre recommandée demande d'avis de réception du 2 juin 2009, tout en lui précisant qu'elle demeurait maître d'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux de construction de l'immeuble.
Le 18 novembre 2011, un procès-verbal de mise à disposition des locaux loués a été établi entre la société Pathé [Localité 6], preneur, et la société Virgil, avec des réserves.
Le 19 décembre 2011, un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [G], huissier de justice, à la demande de la société Pathé [Localité 6].
Les 13 janvier, 13 février, 13 et 20 avril et 9 mai 2012, la société Pathé [Localité 6] a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le maître d'ouvrage de réaliser les travaux en vue de lever les réserves mentionnées dans le procès-verbal de mise à disposition des locaux loués ainsi que des malfaçons complémentaires et non-conformités. Des copi