Service des référés, 18 mars 2025 — 24/57214

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9]

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N° RG 24/57214 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6ASG

N° : 6

Assignation du : 16 Octobre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 18 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSES

Madame [B] [X] veuve [H] [Adresse 2] [Localité 7]

Madame [M] [H] épouse [S] [C] [Adresse 1] [Localité 6]

Madame [L] [H] épouse [G] [Adresse 8] [Localité 6]

représentées par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS - #J0064

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ZENZAR [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D0100

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Par acte du 20 avril 1993, M. [H], aux droits duquel viennent Mme [X] veuve [H], Mme [M] [H] épouse [S] [C] et Mme [L] [H] épouse [G], formant l'indivision [H], a donné à bail commercial à la société Cursif des locaux situés au rez-de-chaussée, au premier et au deuxième sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1993. Le bail a été renouvelé par acte du 16 juin 2007. Aux termes d'un acte du 12 mai 2015, la société Cursif a cédé son fonds de commerce et le droit au bail y afférent au profit de la société La clé du barbier. Par acte du 29 juin 2020, la société La clé du barbier a cédé le fonds de commerce et le droit au bail à la société Zenzar. Par acte du même jour, l'indivision [H] a consenti au renouvellement du bail commercial au profit de la société Zenzar pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 moyennant un loyer annuel de 36 149,38 euros payable trimestriellement par avance. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 17 février 2023, à la société Zenzar, pour une somme de 19 478,15 euros en principal. Par acte délivré le 20 avril 2023, l'indivision [H] a fait assigner la société Zenzar devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. La société Zenzar s'étant acquittée de sa dette locative, une ordonnance de désistement a été rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 6 juin 2023. Par la suite, des loyers sont à nouveau demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 22 avril 2024, à la société Zenzar, pour une somme de 24 681,40 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024.

Par acte délivré le 16 octobre 2024, l'indivision [H] a fait assigner la société Zenzar devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l'expulsion de la société Zenzar et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est  ;ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner la société Zenzar à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, TVA et charges comprises, à compter du 23 mai 2024, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;condamner la société Zenzar à lui payer la somme provisionnelle de 26 979,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts aux taux légal à compter du 22 avril 2024, date du commandement de payer ;condamner la société Zenzar au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L'affaire a fait l'objet d'un premier renvoi le 14 janvier 2025. A l’audience de renvoi du 11 février 2025, l'indivision [H] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 39 512 euros au 10 janvier 2025. Par des conclusions déposées et soutenues oralement, la société Zenzar sollicite l'octroi d'un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette locative qu'elle ne conteste pas. Elle fait valoir avoir engagé des démarches dans l'objectif de céder son droit au bail pour apurer sa dette locative au moyen du prix de cession. Par des observations orales formulées à l'audience, les demandeurs représentés par leur conseil s'opposent au délais de 24 mois sollicité en indiquant accepter un délais de trois mois maximum. L’assignation visant la clause résolutoire a été dénoncée aux créanciers inscrits. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation développée oralement à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.   MOTIFS   Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.   Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.   Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l'indivision [H] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 24 681,40 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 avril 2024. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.   Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.   En l’espèce, l'indivision [H] ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur la dette actualisée mais limité à l’octroi de trois mois de délais de paiement et produit un décompte sur l’arriéré actualisé au 10 janvier 2025 d’un montant de 39 512 euros. Au vu de l’état de la dette, des démarches entreprises par la société Zenzar pour la cession de son fonds de commerce afin d'apurer sa dette locative dans les plus brefs délais et des versements auxquels elle s’engage, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.   L’indemnité d’occupation due par la société Zenzar depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Au cas présent, au vu du décompte produit par l'indivision [H], l'obligation de la société Zenzar au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 10 janvier 2025, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 39 512 euros somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Zenzar.  Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 22 avril 2024.   Sur les demandes accessoires La société Zenzar, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Zenzar ne permet d’écarter la demande de l'indivision [H] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 mai 2024 à minuit ;

CONDAMNONS par provision la société Zenzar à payer à Mme [B] [X] veuve [H], Mme [M] [H] épouse [S] [C] et Mme [L] [H] épouse [G], la somme de 39 512 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Zenzar se libère des sommes ci-dessus allouées par 5 versements mensuels de 2.000 euros, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et un 6ème et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DISONS qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société Zenzar et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3], - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - la société Zenzar devra payer mensuellement à Mme [B] [X] veuve [H], Mme [M] [H] épouse [S] [C] et Mme [L] [H] épouse [G], formant l'indivision [H], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de de la résiliation du bail le 22 mai 2024 à minuit, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société Zenzar à payer à Mme [B] [X] veuve [H], Mme [M] [H] épouse [S] [C] et Mme [L] [H] épouse [G], la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Zenzar aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 18 mars 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN