Chambre-2 JCP, 18 mars 2025 — 24/00645

ARRET N°

du 18 mars 2025

R.G : N° RG 24/00645 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPLZ

S.A. PLURIAL NOVILIA

c/

[K]

CM

Formule exécutoire le :

à :

Me Christophe BARTHELEMY

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 16 février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

S.A. PLURIAL NOVILIA société anonyme d'HLM inscrite au RCS de REIMS sous le numéro 335 480 679, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Madame [H] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

N'ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l'audience publique du 11 février 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Suivant bail d'habitation sous seing privé du 6 décembre 2017, la SA d'HLM Plurial Novilia a donné en location à Mme [H] [K] un appartement sis à [Adresse 4]

Par jugement du 30 juillet 2019, signifié le 2 septembre 2019, le tribunal d'instance de Reims a constaté la résiliation de plein droit de ce bail, condamné Mme [K] au paiement de la somme de 4 284,37 € au titre des arriérés de loyers, lui accordant des délais suspensifs de la clause résolutoire pour le règlement de sa dette.

Mme [K] a été expulsée le 27 octobre 2020, le procès-verbal indiquant qu'elle était absente.

Un constat d'état des lieux de sortie faisant état de dégradations locatives a été dressé par acte de la société ACTHUISS du 27 novembre 2020, en l'absence de Mme [K].

Par courrier du 4 mars 2021, la SA Plurial Novilia a mis en demeure Mme [H] [K] de verser une somme correspondant au montant total de sa dette (loyers + réparations locatives).

La société Plurial Novilia a souhaité obtenir un titre spécifiquement dédié à la dette de réparations locatives de Mme [K], la dette de loyers et indemnités d'occupation étant déjà titrée par le jugement initial de résiliation-expulsion du 30 juillet 2019.

Par acte de la société ACTHUISS du 13 mars 2023, une sommation de payer circonscrite aux réparations locatives de 3.073,20 euros a été délivrée à Mme [K].

Le 24 octobre 2023, la SA Plurial Novilia a fait délivrer assignation à Mme [K] pour obtenir sa condamnation à payer la somme de 3 073,20 euros au titre des réparations locatives, outre 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 16 février 2024, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Reims a débouté la SA Plurial Novilia de l'intégralité de ses demandes.

Les motifs décisoires de cette décision retiennent que 'le constat d'état des lieux de sortie établi par huissier ne peut être opposable au locataire, dès lors qu'il n'est pas contradictoire faute de respect des formalités prévues par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 c'est-à-dire l'envoi au locataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception sept jours à l'avance. Ce faisant, le bailleur, qui ne rapporte pas la preuve du caractère contradictoire de l'état des lieux loués, ne peut être reçu dans sa demande de paiement des travaux de remise en état des lieux.

En l'espèce, la fiche de signification du procès-verbal d'expulsion n'est pas remplie et aucune case n'est cochée. Par ailleurs, l'huissier de justice affirme que la société requérante a convoqué Madame [H] [K] par lettre recommandée avec avis de réception pour qu'elle assiste à l'état de lieux mais ne précise pas la date de ce courrier ni l'adresse à laquelle elle a été convoquée et la demanderesse ne produit pas cette lettre.

Ainsi, le procès-verbal de constat d'huissier ne saurait être considéré comme ayant été établi de façon contradictoire et ne peut qu'être déclaré inopposable à la défenderesse.

Enfin, la SA d'HLM Plurial Novilia ne produit ni le commandement de quitter les lieux ni d'ailleurs le procès-verbal de reprise des lieux qui pourraient laisser entrevoir le délai écoulé entre le départ des lieux de Madame [H] [K] et le constat d'état des lieux permettant de s'assurer que les dégradations alléguées sont imputables à celle-ci. (...)

En l'absence d'état des lieux de sortie respectueux de la procédure issue de la loi du 6 juillet 1989 et imposant une convocation pour permettre un établissement contradictoire, la SA d'HLM Plurial Novilia ne fait pas la preuve qui lui incombe de