Chambre Civile, 18 mars 2025 — 22/01373

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/03/2025

Me Alexis DEVAUCHELLE

la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD

ARRÊT du : 18 MARS 2025

N° : - 25

N° RG 22/01373 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GS32

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 03 Mai 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283216739880

Société 4VS

Représenté par son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d'ORLEANS

Ayant pour avocat plaidant Me François MUSEREAU, membre de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

D'UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265282617369314

Monsieur [G] [Z]

né le 31 Juillet 1974 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Me Laurianne DUSSOURD de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocat au barreau de TOURS

Madame [F] [C] épouse [Z]

née le 30 Octobre 1971 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Me Laurianne DUSSOURD de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocat au barreau de TOURS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 03 Juin 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 28 Janvier 2025 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 18 mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 30 août 2017, la société civile de construction vente 4VS a vendu en l'état futur d'achèvement, un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 11], pour le prix de 134 000 euros, à M. et Mme [Z], avec une livraison prévue au plus tard le 30 juin 2018.

Alléguant un retard dans la livraison du bien acquis en l'état futur d'achèvement, M. et Mme [Z] ont fait assigner la société 4VS devant le juge des référés de [Localité 11].

Par ordonnance en date du 9 février 2021, le juge des référés de [Localité 11] a enjoint la société 4VS à livrer le bien acquis en l'état futur d'achèvement et condamné M. et Mme [Z] à verser la somme de 13 400 euros à titre provisionnel. Le prix a été payé le 19 mars 2021 et l'immeuble a été livré le 24 mars 2021.

Par actes d'huissier de justice en date du 11 et 12 août 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner la société 4VS et son administrateur provisoire, Me [O], devant le tribunal judiciaire de Tours en réparation des préjudices subis.

Par jugement en date du 3 mai 2022 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

- condamné la société 4VS à verser à M. et Mme [Z] les sommes suivantes : 1 395 euros au titre des frais bancaires, 2 799 euros au titre de la perte de loyers, 1 500 euros en réparation du préjudice moral ;

- condamné M. et Mme [Z] à verser à la société 4VS la somme de 1 072 euros au titre des intérêts de retard ;

- enjoint à la société 4VS de communiquer à M. et Mme [Z] le certificat de conformité acoustique dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement ;

- dit n'y avoir lieu à astreinte ;

- condamné la société 4VS à verser à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société 4VS aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 3 juin 2022, la société 4VS a interjeté appel de l'intégralité des chefs de ce jugement.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 février 2023, la société 4VS demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel :

- réformer et infirmer le jugement entrepris dans les limites des présentes écritures ;

Statuant à nouveau :

- débouter M. et Mme [Z] de toutes leurs demandes en ce compris, leur appel incident ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [Z] à lui payer à la société 4VS la somme de 1 072 euros au titre des intérêts de retard ;

- condamner in solidum M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum M. et Mme [Z] aux entiers dépens d'instance et d'appel et autoriser Me Alexis Devauchelle à poursuivre directement le recouvrement des frais dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

- dire et juger la société 4VS recevable mais mal fondée en son appel ;

- les dire recevables et biens fondés notamment en leur appel incident ;

En conséquence :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : condamné la société 4VS à leur verser la somme de 1 395 euros au titre des frais bancaires ; enjoint à la société 4VS de leur communiquer le certificat de conformité acoustique dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement sous astreinte ; condamné la société 4VS à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

- réformer et infirmer le jugement entrepris sur les autres dispositions et notamment en ce qu'il les a condamnés à payer à la société 4 VS la somme de 1 072 euros au titre des intérêts de retard ;

Et statuant à nouveau,

- déclarer que la société 4VS est entièrement responsable du retard dans la livraison du bien acquis en l'état futur d'achèvement selon acte notarié du 30 août 2017 reçu par Me [B] [L], notaire, soit un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 11] (37), cadastré section EH n° [Cadastre 1] et correspondant au lot 6 ;

En conséquence :

- condamner la société 4 VS à indemniser leur entier préjudice ;

- les déclarer recevables et bien fondés à soulever sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil l'exception d'inexécution ;

- déclarer qu'aucun intérêt ou indemnité de retard ne saurait être du et que la clause résolutoire ne peut être nullement acquise au profit de la société 4VS compte tenu du manquement de cette dernière à ses obligations contractuelles ;

- condamner la société 4VS à leur verser les somme suivantes à titre de dommages et intérêts au titre de l'indemnisation de leurs préjudices :

. 10 586 euros au titre du crédit d'impôt perdu ;

. 10 182 euros au titre des loyers perdus du 30 juin 2018 au 23 mars 2021 ;

- 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Soit la somme totale de 30 768 euros

- enjoindre à la société 4VS de leur communiquer les documents suivants :

. la certification RT 2012

. l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux

et ces documents seront communiqués dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte, de 500 euros par jour de retard y compris le certificat de conformité acoustique ;

- condamner la société 4VS à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société 4VS en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Laurianne Dussourd de la SELARL Vernudachi Cambuzat Dussourd conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

- débouter toutes parties de toutes demandes, fin et prétentions contraires.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024.

La cour a sollicité les observations des parties sur l'éventuelle requalification de la demande indemnitaire au titre de la perte de crédit d'impôt en une perte de chance de bénéficier de la réduction d'impôt dans le cadre du régime de défiscalisation « Pinel ».

Par note en délibéré communiquée par voie électronique le 4 février 2025, M. et Mme [Z] ont indiqué que sans la faute de la société 4VS qui a livré le bien immobilier avec retard et contre laquelle l'action en responsabilité est dirigée, ils n'auraient pas payé l'impôt litigieux à hauteur de 10 586 € ; qu'ils avaient en effet la certitude de louer leur bien immobilier à leur fille et ce, dès la réception de l'ouvrage ; qu'à titre subsidiaire, si la cour considère que le principe de la réparation intégrale ne peut pas s'appliquer, car il n'y a pas de certitude sur le préjudice allégué, il conviendra de faire application du régime de la perte de chance ; que dans cette hypothèse, ils seront indemnisés sur la base de la perte d'une chance de bénéficier de l'avantage fiscal « Pinel » ; que l'indemnisation doit correspondre à une fraction de l'avantage fiscal qu'ils auraient pu obtenir ; que l'évaluation de cette fraction est déterminée en fonction de la probabilité qu'ils avaient de bénéficier du régime fiscal avantageux ; qu'on peut considérer que cette probabilité peut s'élever à 99 %, car ils avaient la certitude de louer leur bien immobilier ; que leur préjudice au titre de la perte de chance s'élève donc à la somme de 10 480 €.

MOTIFS

I- Sur le retard de livraison

Moyens des parties

La société 4VS soutient que c'est à tort que le tribunal a retenu que l'immeuble vendu avait été livré

avec 269 jours de retard, alors qu'elle justifie de plusieurs faits ayant entraîné la suspension du délai de livraison, conformément aux stipulations contractuelles ; qu'elle a tout d'abord été confrontée à la défaillance de l'entreprise avec laquelle elle avait conclu un contrat de contractant général, la société Alienor ingénierie ; qu'en raison de cette défaillance, les relations contractuelles ont dû être rompues le 13 mars 2018 et elle a dû rechercher un nouveau maître d''uvre et des entreprises pour chaque corps d'état ; qu'en outre, elle a été dans l'impossibilité d'honorer le délai de livraison en raison des intempéries ayant eu lieu du 28 juillet 2017 au 31 décembre 2019 ;

que sont ainsi dénombrés, suivant attestation d'intempérie en date du 18 juin 2020 établie par le maître d''uvre, un total de 225 jours d'intempéries ; que c'est à bon droit que le tribunal a retenu le caractère probant de l'attestation du maître d''uvre et rejeté les contestations des époux [Z] ; que faute pour les époux [Z] de démontrer que le nombre de jours d'intempéries retenu par le maître d''uvre serait erroné, ils ne sont pas fondés à demander que l'attestation versée aux débats conformément au contrat ne soit pas retenue comme probante ; que l'acte de vente prévoit que les différentes circonstances constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison ont pour effet de retarder la livraison d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leurs répercussions sur l'organisation générale du chantier ; qu'il convient donc de retenir 450 jours de retard (225 x 2) pour cause d'intempéries, sous réserve du décompte des jours d'intempéries de 2020 ; que le retard de livraison est également dû à un cas de force majeure dès lors que les travaux n'ont pu avancer du 17 mars au 11 mai 2020 en raison du confinement généralisé en France ; que le tribunal a retenu 55 jours à ce titre, alors qu'aux termes du contrat qui prévoit que le délai de livraison est reporté d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré de sorte qu'il convient de retenir 110 jours ; qu'au total, le délai de livraison a donc été reporté de 560 jours ; que le délai fixé au 30 juin 2019 a été reporté contractuellement au 11 janvier 2020 ; qu'il est raisonnable de considérer que la rupture du contrat avec Alienor a eu pour effet de retarder le chantier de 6 mois ; que l'ensemble de ces éléments extrinsèques à la société 4VS ont eu un impact sur le délai de livraison qui a été reporté de manière légitime au début du mois de juillet 2020 ; que l'immeuble était achevé le 8 juillet 2020 comme en a attesté le maître d''uvre ; qu'aucun retard de livraison ne peut donc lui être imputé ; qu'il ne saurait en tout cas excéder 6 mois (du 11 janvier au 8 juillet 2020) et ne saurait s'élever comme l'a retenu le tribunal à 269 jours ; que dès lors qu'au sens de l'article R.261'1 du code de la construction et de l'habitation, les réserves indiquées au procès-verbal de livraison établi par le vendeur n'ont pas de caractère substantiel et ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination, les époux [Z] ne pouvaient s'opposer à la livraison de l'immeuble ; que tous les appartements, à l'exception de celui des époux [Z], étaient livrés et occupés quand ceux-ci persistaient à refuser la livraison jusqu'à ce que le juge des référés les y contraignent ; que les époux [Z] ne pouvaient subordonner la signature du procès-verbal de livraison à la remise des clefs, à la réception du bâtiment, à un accord de consignation du solde du prix et à l'achèvement des travaux des parties communes comme ils l'ont écrit ; qu'il est expressément prévu que l'acquéreur procède au versement du solde du prix payable lors de la mise des biens à sa disposition et que la remise des clés ne pourra intervenir que si l'acquéreur a payé l'intégralité de son prix ; que les époux [Z] ne pouvaient donc s'opposer à la livraison du bien en exigeant que les sommes restant dû soient consignées ; qu'ils ont été déboutés de cette demande de consignation par le juge des référés ; que les époux [Z] ne pouvaient

pas non plus refuser de prendre livraison de leur appartement au motif que les travaux des parties communes n'étaient pas achevés dès lors que cela ne rendait pas leur appartement impropre à sa destination ; que M. et Mme [Z] ne pouvaient pas non plus exiger que la réception de l'ouvrage ait

été effectuée dès lors que cette condition n'est pas prévue à l'acte et, en tout état de cause, la réception a eu lieu entre le maître de l'ouvrage et les entreprises ; que les contestations des époux [Z] sur le respect de la réglementation thermique sont infondées ; qu'il n'a été révélé aucune non-conformité à la norme RT 2012 ; que d'ailleurs les époux [Z] ne prétendent nullement qu'ils subiraient un préjudice consécutif à cette non-conformité alléguée ; que le courrier électronique de M. [T], du service d'urbanisme de la commune de [Localité 11] ne constitue aucunement la preuve de la non-conformité de l'ouvrage ; que la ville de [Localité 11] disposait d'un délai de 5 mois pour, le cas échéant, contester la conformité des travaux au permis de construire ; que la déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 24 décembre 2019 et aucune contestation n'est intervenue dans le délai de 5 mois expirant le 24 mai 2020 ; qu'en l'absence de contestation dans le délai légal, les travaux invoqués par M. [T] aux termes de son courriel n'ont, en aucun cas, à être réalisés et c'est de manière infondée que la ville de [Localité 11] refuse de délivrer l'attestation de non-contestation de l'achèvement des travaux ; que l'attestation de non-contestation de la conformité a été délivrée par les services de la Préfecture d'[Localité 9]-et-[Localité 10] le 5 janvier 2022 ; que l'arrêté du 27 novembre 2012 relatif à l'attestation de prise en compte de la réglementation acoustique indique que le certificat de conformité acoustique n'est obligatoire que pour les immeubles collectifs de plus de 10 logements ; ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la demande de M. et Mme [Z] de communication de ce certificat de conformité acoustique sous astreinte n'est donc pas fondée ; que la cour constatera donc que M. et Mme [Z] ont eux-mêmes refusé de prendre possession de leur bien pour des motifs non légitimes de sorte qu'ils ne sauraient invoquer un quelconque retard de livraison imputable à la société 4VS.

M. et Mme [Z] répliquent que le retard de livraison n'est absolument pas justifié ; que la société 4VS ne démontre nullement la défaillance de la société Alienor ingénierie ; que c'est de manière tardive que la société 4VS a affirmé qu'elle aurait été dans l'impossibilité d'honorer le délai de livraison en raison des intempéries ayant eu lieu entre le 28 juillet 2017 et le 31 décembre 2019 ; que pour ce faire, elle se contente de verser au débat une attestation de la société BSCI, manifestement établie pour les besoins de la cause le 18 juin 2020 ; que cette attestation de la société BSCI est insuffisante pour démontrer les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur le chantier de bâtiment comme le prévoit le contrat ; qu'en effet, l'attestation du maître d''uvre fait seulement référence à des jours de gel et de pluie sans préciser de manière habile qu'il s'agit bien d'intempéries ; qu'il n'y a pas d'intempérie dès qu'il a un peu de gel ou quelques gouttes

de pluie ; qu'il existe en effet des critères en fonction de l'activité et de la zone géographique pour déterminer une intempérie ; que selon l'article

L.5424-8 du code du travail, sont considérés comme intempéries, les conditions atmosphériques et des inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la

sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir ; qu'ainsi, pour être une cause légitime de suspension des travaux permettant de retarder le délai de livraison, les intempéries doivent présenter un caractère de gravité suffisant de nature à empêcher tous les salariés du chantier de travailler et sans avoir les caractéristiques de la force majeure, cela constitue un évènement fortuit pour les constructeurs ; qu'un nombre de jours d'intempéries de 225 est invraisemblable dans un département au climat tempéré comme l'[Localité 9]-et-[Localité 10] ; que par ailleurs, la société 4VS ne verse au débat aucun compte-rendu de chantier justifiant que l'activité du chantier a été interrompue en raison des intempéries ; qu'à supposer que les journées de pluie et de gel puissent correspondre à des journées d'intempéries, le nombre de jours de gel et de pluie déclarés dans l'attestation du maître d''uvre ne correspond pas au suivi météorologique de chantier effectué par Météo France ; qu'il est démontré que l'attestation de BSCI sur le nombre de jours de gel et de pluie n'est absolument pas crédible au regard de celle qu'a pu faire cette société sur l'achèvement des travaux ; que par ailleurs, si la société 4VS avait livré le bien dans les temps, le confinement du 18 mars 2020 au 11 mai 2020 ne serait pas venu augmenter le délai de livraison ; qu'il est certain que la mésentente entre les associés de la société 4VS ayant donné lieu à la nomination d'un administrateur provisoire est l'origine du retard de livraison ; que pourtant la mésentente entre associés n'est pas une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Les intimés font également valoir que s'ils ont refusé de signer le procès-verbal de livraison c'est notamment parce que la société 4VS refusait de procéder à la consignation des fonds qui pourtant n'est qu'une mesure conservatoire ; que la société 4VS ne respectera jamais les dispositions prévues au contrat de vente sur l'information de la date à laquelle la réception est intervenue et ne s'expliquera jamais sur l'établissement ou non d'un procès-verbal de réception de l'immeuble ; que la société 4VS a toujours affirmé sans en apporter le moindre justificatif que les réserves qui ont été mentionnées au procès-verbal de livraison non signé ont été levées ; que par courriel en date du 26 août 2021, M. [T] du service de l'urbanisme de [Localité 11] a indiqué à un autre acquéreur que les travaux étant, à ce jour non achevés et non conformes, la ville de [Localité 11] en accord n'a pas délivré d'attestation d'achèvement et de conformité des travaux ; qu'en raison de l'opacité entretenue par la société 4VS, ils ont dû redoubler d'efforts pour obtenir les informations sur l'achèvement des travaux et leur conformité, alors que le bien était déjà livré et le prix payé ; que ce faisant, il est démontré que les attestations d'achèvement des travaux délivrées par la société BSCI sont mensongères ; qu'ils ignoraient également si la certification RT 2012 avait été obtenue et si les attestations de conformité thermiques et acoustiques

avaient pu être délivrées ; qu'en l'absence de réponse de la société 4VS, ils ont fait effectuer un diagnostic énergétique de leur bien immobilier, dont il ressort que le logement, est classé D en classe énergétique et E en émission

de gaz à effet de serre, et cette situation n'est pas acceptable pour un logement neuf ; qu'en première instance, la société 4VS a versé au débat une attestation de conformité à la réglementation thermique, mais il est manifeste que cette attestation est mensongère et c'est donc à tort que le premier juge a pu considérer que ce document pouvait démontrer que le bâtiment était conforme à la norme RT 2012 ; qu'il en est de même du rapport d'essai effectué par EDI France sur la mesure de perméabilité à l'air ; que la société 4VS verse aux débats une étude thermique RT 2012 qui aurait été réalisée le 21 mars 2021 par SOE RT 2012, mais il apparaît que celle-ci ne correspond pas au logement acheté par eux ; qu'il sera donc enjoint à la société 4VS de communiquer, sous astreinte, la certification RT 2012, le certificat de conformité acoustique et l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux ; qu'en conséquence, ce sont donc pour des motifs tout à fait légitimes qu'ils n'ont pas signé le procès-verbal de livraison établi le 12 août 2020.

Réponse de la cour

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de vente comporte les stipulations suivantes concernant la livraison du bien :

« Le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 juin 2018 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

[']

Causes légitimes de suspension du délai de livraison

Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

- Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment.

[']

- Retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justi'cation de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant).

- Retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci.

[']

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justi'cation de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L.261-11 du code de la construction et de l'habitation et 1184 du code civil ».

L'acte de vente comporte également les stipulations suivantes relatives au constat de l'achèvement des travaux et à la prise de possession du bien par l'acquéreur :

« Le vendeur noti'era à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte ou du maître d'oeuvre attestant l'achèvement tel qu'il est défini à l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation.

Par la même lettre, le vendeur invitera l'acquéreur à constater la réalité de cet achèvement aux jour et heures fixés au minimum 10 jours francs après l'envoi de ce courrier.

Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal.

L'acquéreur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat.

[']

Les réserves de l'acquéreur seront acceptées ou contredites par le vendeur.

Si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l'acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des biens à sa disposition.

Il est spécifié que la remise des clés ne pourra intervenir que si l'acquéreur a payé l'intégralité de son prix, en principal, revalorisations éventuelles et intérêts de retard éventuels.

Il devra également s'être acquitté de l'intégralité des factures relatives aux travaux modificatifs ou supplémentaires effectués à sa demande s'il en existe ».

La société 4VS produit une attestation du maître d'oeuvre BSCI, en date du 18 juin 2020, mentionnant que le chantier a subi 225 jours d'intempéries jusqu'au 31 décembre 2019 « suivant les relevés météorologiques nationaux ».

Le contrat de vente fait référence aux intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment. Ainsi, l'article L.5424-8 du code du travail dispose que sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit

à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir.

L'article L5424-9 du code du travail prévoit que l'arrêt du travail en cas d'intempéries est décidé par l'entrepreneur ou par son représentant sur le chantier après consultation du comité social et économique.

Aux termes du contrat de vente, la justi'cation de la suspension du délai de livraison pour cause d'intempéries sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, ce qui nécessite qu'elle intervienne avant le délai fixé pour la livraison. Or, en l'espèce il n'est justifié d'aucun courrier du maître d'oeuvre adressé à M. et Mme [Z] avant la date prévue pour la livraison, soit le 30 juin 2018, justifiant la suspension dudit délai pour cause d'intempéries. La société 4VS a seulement tenté de justifier son retard de livraison a posteriori par une attestation du nouveau maître d'oeuvre en date du 18 juin 2020, c'est-à-dire près de deux ans après le délai de livraison contractuel, qui a tenté de reconstituer les jours d'intempéries qui n'avaient pas été constatés au fur et à mesure de l'exécution des travaux, au seul vu de relevés météorologiques nationaux. M. et Mme [Z] produisent d'ailleurs quelques relevés météorologiques locaux établissant une discordance avec les jours d'intempéries mentionnés par le maître d'oeuvre postérieurement à l'expiration du délai de livraison. La société 4VS ne produit d'ailleurs aucun compte-rendu de chantier faisant état de l'arrêt du chantier pour cause d'intempéries.

Pour ces motifs, la cour ne peut retenir de cause légitime de suspension du délai de livraison pour cause d'intempéries qui n'a pas été portée à la connaissance des acquéreurs avant la date de livraison contractuelle.

S'agissant de la défaillance de la société Alienor ingénierie, la société 4VS produit une lettre recommandée adressée à celle-ci le 13 mars 2018, ainsi rédigée :

« Lors de notre dernière réunion téléphonique d'hier, nous avons constaté ensemble que les deux chantiers de [Localité 11] (Serpe & Parmentier) ne fonctionnaient pas au mieux.

Fort de ce constat, nous sommes tombés d'accords pour envisager une cessation des deux contrats de contracting afin que nous puissions en reprendre la direction opérationnelle. Nous avons convenu que nous allions faire ensemble le point des situations lors de notre prochaine réunion qui se tiendra dans tes bureaux le mardi 20 mars.

Pour préparer au mieux ce passage de témoin nous avons besoin des documents suivants [...] ».

Ce courrier n'établit pas l'existence d'une défaillance de la société Alienor ingénierie mais un accord entre les deux parties pour rompre le contrat afin que la société 4VS reprenne la direction opérationnelle. Il ne peut donc être retenu une cause légitime de suspension du délai de livraison à ce titre, d'autant plus qu'aucun élément objectif ne permet d'évaluer la durée du retard liée à cette rupture de contrat d'un commun accord.

La société 4VS évoque enfin le confinement lié à l'état d'urgence sanitaire pendant la période du 17 mars au 11 mai 2020, soit pendant 55 jours. Cependant, cette période est postérieure à l'expiration du délai de livraison qui n'avait pas été suspendu ou reporté jusqu'au 17 mars 2020, de sorte que la société 4VS est mal fondée à se prévaloir d'un cas de force majeure, dès lors que si elle avait été diligente la livraison aurait dû avoir lieu avant la survenance de l'état d'urgence sanitaire.

Il s'ensuit que le délai de livraison initialement prévu le 30 juin 2018 n'a été ni régulièrement reporté ni régulièrement suspendu avant qu'il n'expire.

Le maître d'oeuvre a attesté de la fin des travaux le 8 juillet 2020 et la société 4VS a établi un procès-verbal de constat d'achèvement des travaux et à prendre possession du bien, visant une réunion du 12 août 2020.

En réponse à la demande de la société 4VS de lui retourner le procès-verbal de livraison signé, M. et Mme [Z] lui ont adressé un courrier électronique en date du 14 août 2020 mentionnant leur refus de signer ledit document, rédigé en ces termes :

« suite à votre courrier, notre avocate nous informe que nous ne pouvons pas signer un procès verbal de livraison tant que :

- les clefs ne nous ont pas été remises,

- la réception du bâtiment n'a pas eu-lieu,

- il n'y a pas d'accord des parties pour consigner les 13 600 € entre les mains du bâtonnier,

- les travaux des parties communes liés à la sécurité des futurs locataires ne sont pas terminés ».

Aux termes du contrat, les clés sont remises après signature du procès-verbal de livraison avec ou sans réserve, de sorte que M. et Mme [Z] n'étaient pas fondés à exiger la remise préalable des clés pour signer le procès-verbal de livraison.

La réception qui ne concerne que les relations entre le maître d'ouvrage et les constructeurs ne constitue pas une condition du constat de l'achèvement des travaux et de la livraison du bien. M. et Mme [Z] n'étaient également pas fondés à refuser la livraison du bien en l'absence de réception, laquelle peut être tacite.

À défaut d'accord pour consigner le solde dû, M. et Mme [Z] ne pouvaient subordonner la signature du procès-verbal de livraison à la consignation des sommes entre les mains du bâtonnier, mais devaient obtenir une décision de justice à cette fin. Or, le juge des référés a, dans son ordonnance du 9 février 2021, rejeté leur demande de consignation du solde du prix de vente.

S'agissant de l'achèvement des parties communes, seul le syndicat des copropriétaires avait vocation à en prendre possession et à émettre le cas échéant des réserves sur les travaux effectués.

L'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable lors du contrat et rappelé dans celui-ci, dispose :

« L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L.261-2 du présent code, et de l'article L.261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ».

M. et Mme [Z] n'établissent pas le défaut d'exécution des ouvrages et le défaut d'installation des éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, alors que le maître d'oeuvre a attesté de l'achèvement des travaux. Ils n'étaient donc pas fondés à se prévaloir de l'inachèvement des travaux qui portait en outre sur les parties communes, pour lesquelles ils ne précisent pas les éléments manquants.

En cause d'appel, les intimés invoquent l'exception d'inexécution au motif de l'absence de communication de l'attestation de conformité des travaux, de la certification RT 2012, et du certificat de conformité acoustique.

Le contrat de vente stipule que « le vendeur devra déposer en mairie une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux.

Il s'engage à obtenir et à fournir à tous les acquéreurs de lots une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'est pas contestée ».

La société 4VS justifie avoir déposé la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux le 24 décembre 2019, de sorte qu'elle a respecté son obligation contractuelle.

En application des articles R.462-6 et R.462-7 du code de l'urbanisme, la ville de [Localité 11] disposait d'un délai de 5 mois pour contester la conformité des travaux au permis de construire.

Si la ville de [Localité 11] a fait part de la non-conformité des travaux au permis de construire dans plusieurs courriers, notamment adressés à la société 4VS, elle n'a pas rendu de décision de non-conformité dans le délai de 5 mois, et ce silence n'est pas imputable à la société 4VS. En l'absence de décision de refus de la conformité des travaux, la société 4VS a saisi le préfet d'[Localité 9]-et-[Localité 10] qui a rendu une attestation de non-contestation de la conformité des travaux, en application de l'article R.462-10 du code de l'urbanisme. Le défaut de décision de conformité des travaux à la date d'achèvement des travaux ne résulte donc pas d'une inexécution du contrat par la société 4VS de sorte que M. et Mme [Z] ne sont pas fondés à arguer d'une exception d'inexécution à ce titre.

Aucune stipulation contractuelle n'imposait à la société 4VS de fournir à M. et Mme [Z] une attestation de conformité de l'ouvrage à la réglementation thermique et une attestation de conformité acoustique.

Les dispositions réglementaires, en particulier l'arrêté du 11 octobre 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments, exigent seulement que le maître d'ouvrage doit joindre à la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux, une attestation de prise en compte de la réglementation thermique. M. et Mme [Z] ne pouvaient donc refuser de prendre possession de l'ouvrage au motif de l'absence de communication d'une attestation de prise en compte de la réglementation thermique. Au surplus, il convient de relever que l'attestation de non-contestation de la conformité des travaux prise par le préfet d'[Localité 9]-et-[Localité 10] établit l'entière conformité de l'ouvrage aux règles applicables dont la réglementation thermique RT 2012.

S'agissant de l'attestation de conformité acoustique, celle-ci n'est obligatoire, aux termes de l'arrêté du 27 novembre 2012 relatif à l'attestation de prise en compte de la réglementation acoustique applicable en France métropolitaine aux bâtiments d'habitation neufs, que pour les immeubles collectifs de plus de 10 logements, outre le fait qu'elle ne doit être jointe qu'à la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux. En l'espèce, l'immeuble ne comporte pas plus de 10 logements, de sorte que le maître d'ouvrage n'avait pas à joindre une attestation de prise en compte de la réglementation acoustique à sa déclaration d'achèvement des travaux, et encore moins à la communiquer à M. et Mme [Z] avant la livraison.

Au regard de ces éléments, M. et Mme [Z] ne sont pas fondés à invoquer une exception d'inexécution pour justifier le défaut de prise de possession de l'ouvrage. Il s'ensuit que le retard de livraison ne peut être imputé à la société 4VS pour la période postérieure au 12 août 2020, et ce même si M. et Mme [Z] ont fini par signer le procès-verbal de livraison établi par la société 4VS le 24 mars 2021.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le retard de livraison imputable à la société 4VS sur la période du 30 juin 2018 au 12 août 2020 a été d'une durée de 774 jours. Il convient donc de compléter le jugement sur ce point.

Pour les motifs précités, il n'y a pas lieu d'enjoindre à la société 4VS de communiquer à M. et Mme [Z] la certification RT 2012, l'attestation d'achèvement et de conformité des travaux, et le certificat de conformité

acoustique, sous astreinte. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a enjoint à la société 4 VS de communiquer à M. et Mme [Z] le certificat de conformité acoustique dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement.

II- Sur le préjudice subi par les acquéreurs

Moyens des parties

La société 4VS indique que s'agissant du crédit d'impôt perdu, c'est à bon droit que le tribunal a jugé cette demande mal fondée dès lors que le régime fiscal de l'opération n'est pas entré dans le champ contractuel ; que l'étude qu'ils versent aux débats pour justifier de leur créance n'a pas été réalisée par elle ; qu'elle n'a jamais pris le moindre engagement au regard du bénéfice fiscal de l'opération envisagée par M. et Mme [Z] ; que les époux [Z] ne démontrent pas qu'ils ont effectivement perdu cette économie fiscale espérée et un report du délai fiscal pouvait être demandé à l'administration ; que s'agissant des frais bancaires qu'ils ont dû supporter, ils ne sauraient lui être imputés dès lors que les conditions de financement de la vente ne sont pas entrées dans le champ contractuel ; qu'elle ne saurait être tenue d'aucune obligation relative aux frais bancaires générés par le financement choisi par M. et Mme [Z] ; que les sommes retenues au titre des loyers sont sujettes à contestation, dès lors que le préjudice lié au retard n'est qu'une perte de chance qui ne peut donc être équivalente au montant des loyers calculés de manière arithmétique ; qu'il existe une incertitude pesant sur la possibilité de louer, le montant du loyer, sur la continuité du bail qui aurait été conclu et d'éventuelles vacances locatives ; que cette incertitude ne saurait être évacuée au seul motif que les époux [Z] avaient pour projet de louer l'appartement à leur fille ; qu'à suivre le raisonnement par présomption du tribunal, il pourrait être considéré que le montant du loyer n'est pas non plus certain ; que s'agissant du préjudice moral, aucune pièce ne vient le justifier et la somme réclamée à titre forfaitaire est manifestement excessive ; que le retard de livraison d'un immeuble ne saurait engendrer un préjudice moral ; que le jugement entrepris sera réformé de ce chef.

M. et Mme [Z] répliquent que la société 4 VS n'ayant jamais fait état d'une quelconque cause légitime du retard considérable pris dans la livraison, elle sera déclarée entièrement responsable du retard dans la livraison du bien acquis en l'état futur d'achèvement et sera condamnée à indemniser l'entier préjudice subi ; que suite au retard de livraison qui a atteint 2 ans et 9 mois au 31 mars 2021, ils ne peuvent plus bénéficier de la réduction d'impôt prévue par le dispositif Pinel ; qu'il sera rappelé que cette réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du bien ou de celle de son acquisition si elle est postérieure à la condition que les travaux soient achevés dans les 30 mois de la date de signature de l'acte authentique d'acquisition ; que la règle selon laquelle le délai d'achèvement du logement peut être prorogé au-delà des 30 mois qui suivent la date de déclaration d'ouverture de chantier en cas d'évènement constituant un cas de force majeure totalement indépendant de la volonté des contribuables, ne concerne que la réduction d'impôts Duflot et non Pinel à laquelle ils pouvaient prétendre ; que ce dispositif Pinel n'a pas à être inscrit dans le champ contractuel pour que le préjudice qui en résulte soit indemnisé ; que la perte de réduction de l'impôt s'élève donc à la somme de 10 586 € ; qu'ils ont également dû faire face à des frais bancaires supplémentaires ; qu'en effet, un prêt initial de 140 358 € avait été contracté, mais ce dernier n'ayant pas pu être débloqué dans son intégralité à la date d'échéance, ils ont dû contracter un nouveau crédit d'un montant de 54 995 € et régler des frais supplémentaires de dossier à hauteur de 400 € et de garantie à hauteur de 995 € ; qu'enfin, ils ont perdu le bénéfice des loyers escomptés ; qu'il ne s'agit pas d'une perte de chance, car ils devaient louer l'appartement à leur fille, le dispositif Pinel permettant à l'acheteur de louer le bien à ses descendants, mais ils ont été contraints d'y renoncer ; que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que, compte tenu de la certitude de donner logement à bail à leur fille, ils ont droit à la réparation intégrale de leur préjudice subi ; qu'en s'appuyant sur l'étude personnalisée réalisée, du 30 juin 2018 au 23 mars 2021, ils auraient dû percevoir 32 mois de loyers à hauteur de 311 € par mois, soit une somme totale de 10 182 € ; qu'ils ont également subi un préjudice moral dès lors qu'ils ont fait le choix de faire confiance à une société de construction à taille humaine située à proximité du lieu de la construction, et ils espéraient pouvoir obtenir une réduction d'impôt et se constituer en toute sécurité un patrimoine pour leur retraite ; qu'ils se sont retrouvés face à un constructeur taisant qui n'a jamais pris le soin de leur expliquer les raisons du retard de livraison ; qu'outre le coût des procédures, ils ont subi un véritable stress amplifié par l'attitude des associés ; que leur préjudice moral sera indemnisé par le versement de la somme de 10 000 € ; que le jugement sera infirmé sur les postes de préjudice rejetés ;

Réponse de la cour

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-2 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L'article 1231-3 du code civil dispose que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

La société 4VS qui n'a pas livré le bien dans le délai de livraison contractuellement convenu, est tenue de réparer le préjudice causé à M. et Mme [Z] par ce retard, quand bien même le contrat ne prévoit pas de pénalités de retard.

Sur les frais bancaires

M. et Mme [Z] justifient avoir souscrit un prêt de 139 958 euros pour le financement de l'opération avec un différé d'amortissement de 24 mois à compter du 14 novembre 2016, destiné à couvrir la période de travaux jusqu'à livraison du bien.

Le contrat de réservation conclu le 2 mai 2016 avec la société Foncière 4 qui avait le même gérant que la société 4VS, stipulait expressément une condition suspensive d'obtention d'un prêt aux fins de financer ladite acquisition, dont le prix était échelonné selon l'état d'avancement des travaux.

Le vendeur ne pouvait donc pas ignorer que les acquéreurs avaient recours à un prêt, quand bien même le contrat de vente n'y fait plus référence puisque ce prêt était déjà conclu.

Or, il s'avère que le prêt initial d'un montant de 140 358 euros prévoyait une utilisation progressive avec différé d'amortissement pendant 24 mois, et a débuté le 14 novembre 2016. La période de 24 mois est arrivée à son terme, en novembre 2016 alors que seule la somme de 86 560 euros a été débloquée et le prêt est entré en phase d'amortissement. M. et Mme [Z] ont alors été contraints de solliciter un nouveau prêt afin de les appels de fonds à venir du constructeur à la suite du retard de livraison supérieur. Ils justifient ainsi que la conclusion d'un nouveau prêt a engendré des nouveaux frais de dossier à hauteur de 400 euros et de nouveaux frais de garantie à hauteur de 995 euros. Ces sommes constituent un préjudice financier subi par la faute de la société 4VS.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société 4VS à payer à M. et Mme [Z] la somme de 1 395 euros au titre des frais bancaires.

Sur la réduction d'impôt

Le contrat de réservation conclu le 2 mai 2016 avec la société Foncière 4 qui avait le même gérant que la société 4VS, stipulait expressément que le réservataire déclarait faire l'acquisition du bien immobilier afin de bénéficier du dispositif dit « Pinel » dans le cadre d'un investissement locatif assorti d'un avantage fiscal particulier.

Le contrat de vente stipulait, s'agissant d'un éventuel régime de défiscalisation : « l'acquéreur fait son affaire personnelle de toutes obligations et toutes démarches lui permettant le cas échéant d'opter pour un régime 'scal particulier (type Loi Pinel), déchargeant le notaire soussigné de toute

responsabilité à cet égard ».

Il s'ensuit que la perte du bénéfice par les acquéreurs du dispositif de défiscalisation dit « Pinel » était prévisible pour la société 4VS.

M. et Mme [Z] avaient en outre fait réaliser une étude personnalisée en avril 2016 afin de simuler le bénéfice possible du régime de défiscalisation dit « Pinel », qui mentionnait une économie d'impôt de 10 586 euros pour un engagement de location de 9 années, établissant qu'ils avaient bien l'intention d'investir dans l'immobilier locatif aux fins de défiscalisation.

L'article 199 novovicies du code général des impôts prévoit une réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire, pour les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (dispositif « Pinel »), à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré. L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

S'agissant des logements acquis en l'état futur d'achèvement, l'achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, et lorsque ces délais ne sont pas respectés, les logements ne peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt.

En l'espèce, le bien devait être achevé avant le 29 février 2020 afin que M. et Mme [Z] puissent bénéficier du dispositif de défiscalisation. Or, le bien a été achevé le 8 juillet 2020, privant ainsi M. et Mme [Z] de la possibilité de bénéficier du régime de défiscalisation « Pinel ».

Le tribunal a considéré qu'il résultait de la pièce n° 11 de M. et Mme [Z] que le délai d'achèvement du logement peut être prorogé au-delà des 30 mois en cas d'événement constituant un cas de force majeure totalement indépendant de la volonté des contribuables. Cependant, cette pièce n° 11 qui est une documentation sur le dispositif Pinel, fait référence à un rescrit fiscal BOFiP-RES-000005-13/07/2018 concernant des particuliers qui ont acquis des logements en l'état futur d'achèvement qui sollicitaient une prorogation du délai de 30 mois suite à un affaissement de voie qui avait conduit à une suspension des travaux. L'administration a admis que « dans ces conditions, et au vu en outre des caractéristiques particulières de la situation rencontrée, il a paru possible, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, d'admettre que le délai d'achèvement des logements de trente mois à compter de la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, applicable dans le cadre du dispositif 'Pinel', puisse être prorogé d'un délai égal à celui durant lequel les travaux ont été interrompus à cause de ce cas de force majeure », tout en précisant qu'une « telle mesure ne peut toutefois recevoir un caractère automatiq