18° chambre 1ère section, 20 mars 2025 — 20/03188
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 17] [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
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18° chambre 1ère section
N° RG 20/03188 N° Portalis 352J-W-B7E-CR62P
N° MINUTE : 1
Assignation du : 30 Mars 2020
contradictoire
JUGEMENT rendu le 20 Mars 2025 DEMANDERESSE
S.A.S. PAC GROUPE [Adresse 2] [Localité 3]
représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0158
DÉFENDEURS
S.C.I. [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 4] / FRANCE
Monsieur [Y] [U] [V] en sa qualité de gérant de la SCI du [Adresse 12] [Adresse 8] [Localité 4]
Tous deux représentés par Maître Florence eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0251
Décision du 20 Mars 2025 18° chambre 1ère section N° RG 20/03188 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR62P
S.A.S. MA PARTNERS [Adresse 1] [Localité 5]
représentée par Maître Augustin DOULCET de l’AARPI LEXE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0542
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,
Rédacteur : Jean-Christophe DUTON
DEBATS
A l’audience du 03 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort
Par acte sous seing privé du 2 juillet 2019, la SCI du [Adresse 11] a donné à bail à la SAS PAC GROUPE des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 9] à Paris dans le 7ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 16 juillet 2019 pour se terminer le 15 juillet 2028, moyennant le versement d'un loyer annuel de 210.000 euros hors taxes et hors charges pour les constructions et 10.000 euros pour les places de stationnement.
La destination est la suivante : usage exclusif de bureaux et de stockage, pour l'exercice de l'activité de production de films institutionnels et publicitaires, sans réception du public.
L'acte est intervenu par l'intermédiaire de la SAS MA PARTNERS, agent immobilier qui a perçu 66.000 euros de commission. L'annexe 3 du bail comporte le descriptif des travaux à réaliser par le preneur lors de son entrée dans les lieux, ayant préalablement reçu l'accord exprès du bailleur.
Par courrier du 23 septembre 2019, la SAS PAC GROUPE a indiqué au bailleur que l'entresol, en tant que tel, n'avait pas fait l'objet d'une autorisation au regard des règles urbanistiques, ce qui était de nature à compromettre ses travaux.
Par courrier du 4 octobre 2019, la SCI du [Adresse 11] a indiqué en substance au preneur qu'il avait entrepris des travaux de démolition, notamment de l'intégralité du plancher des combles du bâtiment situé en fond de cours, d'une ampleur qui a rendu les locaux inexploitables.
Par courrier du 16 octobre 2019, l'architecte du preneur lui a indiqué que la situation de l'entresol ne serait pas régularisée auprès des services de la Direction de l'Urbanisme, car plus aucun permis de construire ne peut être délivré pour des bureaux dans une zone de protection de l'habitat.
Par courrier du 18 octobre 2019, le preneur a proposé une résolution amiable du bail au motif qu'il ne pouvait occuper les locaux dans les conditions prévues au bail.
Par courrier du 6 novembre 2019 adressé au bailleur, le preneur a sollicité la résolution amiable du bail et mis en demeure la SCI [Adresse 16] de lui restituer la somme de 114.090,74 euros, se décomposant comme suit: - 45.000,00 euros au titre du dépôt de garantie ; - 60.066,65 euros au titre des travaux exposés en pure perte ; - 1.224,09 euros au titre des frais d'huissier ; - 7.800 euros au titre des honoraires de l'architecte.
Par courrier distinct du 6 novembre 2019, la SAS PAC GROUPE a mis en demeure la SAS MA PARTNERS de lui rembourser les honoraires qui lui ont été versés lors de la signature du bail, d'un montant de 66.000 euros.
Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2019, la SCI du [Adresse 11] a fait délivrer à la SAS PAC GROUPE un commandement de payer visant la clause résolutoire, outre la clause pénale, l'enjoignant à procéder à la remise en état des locaux, et d'exécuter son obligation d'entretien, et de payer les charges et accessoires du loyer (respectivement la somme de 2.500 euros et 6.833 euros). Le 10 mars 2020, les parties sont convenues d'une résiliation amiable, sous réserves de leurs droits dans le cadre d'une procédure judiciaire. Un état des lieux de sortie contradictoire daté du même jour a été établi par procès-verbal qui a constaté notamment la remise des clefs.
Par exploits d'huissiers distincts du 30 mars 2020, la SAS PAC GROUPE a fait assigner la SCI du [Adresse 11], Monsieur [Y] [U] [V], ès qualités de gérant de ladite SCI, et la SAS MA PARTNE