CIVIL TP SAINT DENIS, 17 mars 2025 — 24/01109

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01109 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6JE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 5] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 17 MARS 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. CBO TERRITORIA [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [P] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 3] non comparant, ni représenté

Madame [T] [L] [M] [O] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société CBO TERRITORIA est propriétaire d'un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 10] qu'elle a donné à bail par l'intermédiaire de l'agence ALTER IMMOBILIER à Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] en qualité de co-locataires, par contrat du 10 décembre 2020, pour un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 878,08 euros, dont 95 euros de provision sur charges. Une clause de solidarité est insérée au bail concernant toutes les obligations découlant du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, CBO Territoria a fait signifier à Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O], un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 août 2024 pour un montant en principal de 2112,04 euros.

Sans paiement de la part des locataires, CBO Territoria a finalement fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] de la Réunion par acte d'huissier du 2 décembre 2024 délivré à étude pour les deux défendeurs aux fins de voir : constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue le 26 octobre 2024 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 10 décembre 2020 ; ordonner la libération des lieux loués par Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de la décision, à défaut de libération volontaire, ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique, ainsi que la séquestration de leurs objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] à lui payer la somme de 1998,68 euros, montant des impayés à la date du 26 octobre 2024, date de résiliation du bail ; condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] à lui payer le montant des travaux de remise en état du logement donné à bail à la suite de leur départ des lieux, ainsi que le montant de la régularisation des charges et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant journalier de 31,44 euros soit 943,32 euros par mois à compter du 26 octobre 2024 et jusqu'à parfait délaissement des lieux et remise des clés ; juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues ; condamner solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 août 2024. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 17 février 2025, CBO Territoria- représentée par Me Florent Malet - maintient l’intégralité de ses demandes, et produit un décompte actualisé.

Convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés le 2 décembre 2024 à étude pour les deux défendeurs, Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] ne sont ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l'un d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 4 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la CBO Territoria justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 28 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or en l'espèce, le bail conclu le 10 décembre 2020 contient une clause résolutoire (en page 10) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 1 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 août 2024, pour la somme en principal de 2112,04 euros, impartissant un délai de 2 mois aux locataires pour payer les causes du commandement.

Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois puisque les locataires n'ont versé que 2000 euros et non 2112,04 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 27 octobre 2024.

Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] qui ne comparaissent pas et ne formulent donc aucune demande, devront restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, la CBO Territoria sera autorisée à procéder à leur expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

En revanche, le prononcé d'une astreinte n'apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion des locataires a été autorisée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation fixée. En conséquence, la demande d'astreinte sera rejetée.

III. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

La SA CBO TERRITORIA produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 1998,68 euros à la date du 27 octobre 2024, date de la résiliation du bail et date à laquelle ils arrêtent leur demande en paiement au titre des loyers échus et impayés. Or, Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O], à qui incombe la preuve du paiement libératoire, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 1998,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. sur l'indemnité d'occupation

Se trouvant depuis la résiliation du bail le 27 octobre 2024 occupants sans droit ni titre du logement, ils seront redevables d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, soit 943,32 euros conformément à la demande. Cette somme correspond, selon décompte produit, à la somme du loyer, de la provision sur charges et de la provision sur TEOM.

Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] seront solidairement condamnés au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 27 octobre 2024, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d'abandon des meubles

S'agissant des meubles laissés éventuellement par les locataires dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] restitueraient les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par les locataires sortants, et seront à la libre disposition du bailleur, les frais occasionnés par leur éventuel enlèvement étant à la charge de Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] au titre des frais de remise en état.

Sur la demande de condamnation au paiement des travaux de remise en état après départ des locataires, il sera relevé que le principe d'une telle obligation est déjà prévu au code civil, étant rappelé qu'il s'agit alors d'une créance indemnitaire du bailleur qui ne saurait être fixée par avance, alors même qu'une dégradation n'est constatée. Cette demande sera par conséquent rejetée.

S'agissant de la demande de condamnation en régularisation des charges récupérables et de la TEOM, il convient de relever que ces obligations sont prévues dans le cadre de l'exécution d'un contrat de bail qui a pris fin par l'acquisition de la clause résolutoire ; la demande sera donc rejetée, étant précisé que le montant de l'indemnité d'occupation est fixé en tenant compte de ces charges récupérables et de la TEOM.

Sur les dépens

Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] qui succombent dans la présente instance, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Sur l'indemnité de procédure

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA CBO TERRITORIA, Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est de plein droit attachée à toutes les décisions rendues en première instance et elle n'es a priori pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2020 entre la société SA CBO TERRITORIA et Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] 22 à [Localité 10] sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié à compter du 27 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CBO TERRITORIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu'en cas d'expulsion, le sort des meubles restés dans le logement sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] dans le logement seront réputés abandonnés et CBO Territoria sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] à verser à la SA CBO TERRITORIA la somme de 1998,68 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation le 27 octobre 2024, (comprenant le loyer d'octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024 sur la somme de 2112,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] sont solidairement redevables envers la SA CBO TERRITORIA à la somme de 943,32 euros par mois ;

Et CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] à payer cette indemnité d'occupation à la SA CBO TERRITORIA à compter du 27 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Madame [T] [L] [M] [O] à verser à la SA CBO TERRITORIA une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est attachée de plein droit à la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, chargée des contentieux de la protection