POLE CIVIL - Fil 7, 21 mars 2025 — 22/01254

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 21 Mars 2025 DOSSIER : N° RG 22/01254 - N° Portalis DBX4-W-B7G-QQ5F NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 7

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 17 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDERESSE

S.A.S.U. LA COCAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Christophe BORIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 120, et par maître Nicolas DHUIN de l’AARPI d’ORNANO DHUIN représentée par la SELARLU NHDA, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDEURS

M. [U] [M], demeurant [Adresse 1]

Mme [N] [Z] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

S.A.R.L. [T], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 328, et par Maître Jean-François LOUIS dela SCP SOUCHON CATTE LOUIS et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SASU LA COCAGNE, filiale du groupe DomusVi, exploite un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) situé [Adresse 4].

Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] et la SARL [T] sont propriétaires de chambres dans cette résidence.

Chaque chambre est en effet louée à la société LA COCAGNE en vertu d’un contrat de bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Les contrats de bail ont été signés concomitamment avec la signature des actes d’achat de chaque chambre, sous la forme de promesses de bail qui ont pris effet lors de la livraison de l’EHPAD, fin 2005, dans le cadre d’une opération globale (achat d’un lot garantissant des revenus sous forme de loyers).

Tous les baux contractés par la SASU LA COCAGNE comprennent une clause intitulée « Indexation » basée notamment sur l’indice du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées.

Considérant que cette clause était devenue contraire, d’une part, à l’ordre public économique institué par les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier, et, d’autre part, au statut des baux commerciaux, la SASU LA COCAGNE s’est adressée à Monsieur [U] [M] et à Madame [N] [Z] épouse [M], d’une part, et à la SARL [T], d’autre part, par lettres des 23 juin et 8 juillet 2020, pour les informer qu’à compter du 1er juillet 2020, elle ferait application des termes des baux, abstraction faite de la Clause d’Indexation litigieuse impliquant : - le règlement du loyer pour le montant nominal des baux - la restitution, par voie de compensation, du trop-perçu correspondant à la différence entre le loyer réglé au cours des cinq dernières années et le montant nominal de chaque bail.

Considérant que ce comportement constituait un trouble manifestement illicite qui leur causait un dommage imminent, Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] ainsi que la SARL [T] ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse par assignation en date du 25 février 2021 pour lui demander de faire cesser ce trouble, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 août 2021, le juge des référés a notamment condamné la Société LA COCAGNE : - à reprendre le paiement du loyer pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 pour l’avenir - et par provision, à rembourser à chacun des copropriétaires agissant la somme correspondant au montant indûment déduit du loyer des 1er, 2ème et 3ème trimestre 2020, et la retenue correspondant au titre du prétendu « trop perçu » récupéré sur le loyer du 3ème trimestre 2020.

Par actes d’huissier de justice en date des 07 et 08 mars 2022, la SASU LA COCAGNE a fait assigner Monsieur [U] [M], Madame [N] [Z] épouse [M] ainsi que la SARL [T] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de voir réputer non écrite les clauses d’indexation de chaque bail la liant à ces derniers et leur condamnation au remboursement des sommes trop perçues.

Par ses dernières conclusions notifiées avant clôture par RPVA le 06 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SASU LA COCAGNE demande au tribunal, au visa des articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier, L145-37, L145-38 et L145-39 du code de commerce et 1302 du code civil, de : A titre principal, - réputer non écrite la clause d’indexation de chaque bail liant la société La Cocagne aux défendeurs En conséquence, - condamner solidairement Monsi