JCP FOND, 21 mars 2025 — 24/01932

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01932 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5S7

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[S] [G]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 21 Mars 2025

à Me LARRAT

Expédition délivrée à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [S] [G], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-9449 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par Maître Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2023, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [S] [G] pour un appartement avec jardin situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 496,26€ outre 39,93€ de provision sur charges.

La locataire délivrait congé par courrier du 13 mars 2023 et un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé le 13 avril 2023.

En raison d'impayés de loyers et de dégradations locatives, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024 aux fins d'obtenir la condamnation au paiement des sommes de : 1597,65€ au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives avec intérêts à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2023,500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 23 janvier 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Elle fait valoir que la somme demandée se décompose en : 1124€ à titre de solde au 31 mars 2023, 308,61€ au titre du loyer/charges du 1er au 13 avril 2023, 175,20€ de remise en état du jardin et 570€ de forfait de nettoyage, déduction faite du dépôt de garantie de 481€. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [S] [G], représentée par son conseil, sollicite : - de rejeter les demandes concernant le coût du forfait de nettoyage de 570€ et du solde locatif de 1124€ comme étant injustifié, - dire que la dette ne saurait excéder la somme de 483,81€, - accorder des délais de paiement à raison de 20€ par mois, - dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir que si elle reconnaît devoir la somme de 308,61€ au titre du mois d’avril 2023, le décompte ne permet pas de reconstituer précisément le détail de la somme de 1124€ et le règlement qu’elle a fait du mois de mars 2023 n’y figure pas.

Sur les frais de remise en état, elle ne conteste pas le coût imputé au titre du nettoyage du jardin mais estime que les frais de nettoyage ne sont pas justifiés car elle avait rendu les lieux propres et sont excessifs.

La date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

En l'espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit le contrat de bail, le courrier de liquidation du compte en date du 11 mai 2023 et le décompte des sommes dues au 24 avril 2024 démontrant que Madame [S] [G] reste débitrice, déduction faite de la régularisation de charges pour 2022, de la somme de 1333,45€ (1124€+308,61€-99,16) au titre d'un arriéré de loyers et charges due au titre de l’arriéré locatif mensualité d’avril 2023 incluse au prorata des jours d’occupation.

En vertu de l'article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Madame [S] [G] conteste le montant de cette dette, en indiquant notamment qu’elle a versé le loyer de mars 2023 mais n'apporte aucun élément de nature à contester le montant donné par le bailleur, cette dernière ne versant notamment aucun relevé bancaire ou autre preuve de ce paiement allégué.

Madame [S] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1333,45 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur la condamnation au paiement des réparations locatives

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que la locataire est tenue des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si la locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l'existence de ces dégradations.

En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée contradictoire en date du 1er mars 2003 qui décrit le logement comme étant en état neuf et un état des lieux de sortie contradictoire du 13 avril 2023 de sorte que la location ayant duré 10 ans la vétusté peut être retenue.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicite la somme de 175,20€ au titre de la remise en état du jardin, somme non contestée par la locataire. En outre, l’état des lieux de sortie mentionne bien que le jardin n’est pas entretenu et ce alors que cet entretien relève des obligations du locataire. Madame [G] sera tenue d’indemniser son bailleur à hauteur de la somme de 175,20€ qui apparaît justifiée par le devis du 24 avril 2023 versé par le bailleur. S’agissant des frais de ménage réclamés par le bailleur, il résulte de la lecture de l’état des lieux de sortie qu’il est mentionné la présence de tâches et de toiles d’araignée ainsi que la nécessité de nettoyage des interrupteurs, fenêtres, stickers et grilles, outre la présence de photographies pour en attester s’agissant des toiles d’araignées. Il sera relevé que s’agissant des fenêtres, stickers et grilles la nature et l’ampleur de la saleté n’est pas précisée, étant rappelé que logement a été occupé pendant 10 ans par la locataire et que les traces peuvent résulter de la vétusté. Ainsi, il est démontré un défaut de nettoyage constituant un manquement à ses obligations de locataire mais dont l’ampleur sera considérée comme relative. Le devis fourni par le bailleur à hauteur de 570€ ne mentionnant pas le nombre d’heures de ménage facturées et faisant état du nettoyage des volets alors que ces derniers n’étaient pas indiqués comme nécessitant un nettoyage dans l’état des lieux de sortie, il sera retenu une somme de 200€ pour les frais de nettoyage.

Ainsi, au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer les réparations locatives à la somme de 375,20€ que Madame [S] [G] sera condamnée à payer.

Le dépôt de garantie, versé par la locataire à hauteur de 481€ peut être retenu par le bailleur compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 1227,65€ (1333,45+375,20-481) que Madame [S] [G] sera condamnée à payer avec intérêts à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2023 (AR revenu signé).

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il apparaît que la locataire, compte tenu de sa situation dont elle justifie au regard des différentes pièces versées sur ses ressources et ses charges est en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En revanche la mensualité proposée par Madame [G] de 20€ par mois n’est pas suffisante compte tenu du délai maximal de deux ans imposé par la loi, de sorte que des mensualités de 50€ seront retenues. Dans ces circonstances, Madame [S] [G] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d'office, laisser une partie des dépens à la charge de l'Etat.

Madame [S] [G], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu'une partie ne soit mise à la charge de l'Etat.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [S] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [G] à verser la somme de 1227,65€ à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2023 ;

AUTORISE Madame [S] [G] à se libérer de la dette en 23 mensualités de 50€ et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 15 de chaque mois à compter du 15 du mois suivant la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux entiers dépens de la présente instance seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente