JCP-Baux d'habitation, 24 mars 2025 — 24/02981

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/02981 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYY5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Mme [Y] [B] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [S] [R] épouse [Z], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

A l'audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d'HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (devenue [Adresse 3]) a donné à bail à Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 13 novembre 2014, pour un loyer mensuel de 369,43 euros hors charges, payable à terme échu. Le contrat de bail a pris effet le 14 novembre 2014.

Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement réalisé le 13 novembre 2014.

Par courrier recommandé avec avis de réception reçu par le bailleur le 2 mai 2023, Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] ont donné congé du logement et ont indiqué bénéficier d’un préavis de trois mois.

Un pré état des lieux de sortie a été réalisé le 16 mai 2023 et l'état des lieux de sortie a été réalisé le 2 août 2023, tous deux ont été faits de façon contradictoire et signés par le représentant du bailleur et les locataires.

Un décompte définitif des sommes dues a été effectué le 1er septembre 2023 et envoyé par lettre recommandée avec avis de réception aux locataires.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 21 octobre 2023, le bailleur a mis en demeure Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] de régler la somme de 1954,14 euros.

Le 7 mars 2024, un conciliateur de justice a dressé un constat de carence dans le cadre de la tentative de conciliation sollicitée par la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

La SA d'HLM [Adresse 3] a ensuite fait assigner le 14 juin 2024 Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS, aux fins suivantes : -de concilier les parties, si faire se peut et à défaut, -de dire et juger recevable la demanderesse dans ses écritures et y faisant droit : de condamner Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z], solidairement, au paiement de la somme de 1404,14 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, ainsi qu'aux travaux de réfection du logement, -de condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, -de condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] en tous les frais et dépens sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l'audience du 23 janvier 2025, la SA D'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [B], employée du bailleur, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces. Le bailleur a actualisé le montant total de la dette à la somme de 1104,14 euros.

Cités à étude, Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est rendu par défaut en application de l'article 473 du Code de procédure civile, dans la mesure où les défendeurs n'ont pas comparu, n’ont pas été cités à personne et le jugement n'étant pas susceptible d'appel.

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 7 mars 2024.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 13 novembre 2014, la SA d'HLM [Adresse 3] produit un relevé de compte daté du 7 janvier 2025, ainsi que le décompte définitif daté du 1er septembre 2023.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 2 août 2023. Cette date correspond à la date du congé, réceptionné le 2 mai 2023, auquel sont ajoutés les trois mois de préavis.

La date du 2 août 2023 pourra donc être utilement retenue comme terme du bail .

Au 1er septembre 2023, après régularisation des différentes charges, la somme de 2211,14 euros euros apparaît au débit du compte locataire de Monsieur [E] [Z] et de Madame [S] [R] épouse [Z] (2323,57 euros – (91,91 euros +20,52 euros (sommes sollicitées au titre des réparations locatives)) = 2211,14 euros).

De cette somme, doivent être décomptés 369,43 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, ainsi qu’un total de 850 euros issus de versements réalisés par les locataires sortants entre le 25 octobre 2023 et le 18 juillet 2024.

Il en résulte que les locataires sont encore à ce jour redevables de la somme de 991,71 euros au titre des charges et loyers impayés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement de cette somme liée aux loyers et charges du logement occupé ensemble.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [Z] et de Madame [S] [R] épouse [Z] à payer à la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 991,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé : -de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; -de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 13 novembre 2014 reprend ces dispositions en son article 8 B des conditions générales.

La SA d'HLM [Adresse 3] sollicite une somme totale de 112,43 euros au titre des réparations locatives, cette somme correspondant aux dépenses suivantes : -91,91 euros décomptés ainsi : -45,10 euros correspondant à 50% de la somme dépensée relativement aux réparations de remise en jeu de porte / placard / fenêtre -46,81 euros correspondant à 23% de la somme dépensée relativement aux réparations du meuble sous évier -20,52 euros correspondant à la prise en charge complète du nettoyage du balcon.

Elle produit l'état des lieux d'entrée du 13 novembre 2014, qui été réalisé contradictoirement.

L'état des lieux de sortie a également été établi de manière contradictoire, le 2 août 2023.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement à savoir un peu plus de 9 ans et 8 mois.

*Sur les travaux de remis en jeu de porte / placard / fenêtre:

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 45,10 euros correspondant à 50 % des sommes dépensées au titre des travaux de remise en jeu de deux porte / placard / fenêtre. Le détail des indemnités de réparations locatives n'est pas très clair quant au détail de ce qui est sollicité, les pièces du logement concernées n'étant pas précisées.

Elle produit également un bon de commande du 4 août 2023 reprenant le montant global de 82 euros et concernant ces travaux.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de difficultés quant aux différentes portes / fenêtres et placards du logement.

A la sortie, il apparaît qu'un bloc volet est manquant et que le second volet présente des difficultés à la fermeture.

Les demandes sollicitées concernant la mise en jeu de porte / placard / fenêtre et l'état des lieux de sortie ne faisant pas de mentions spécifiques à ce sujet, les volets, n'apparaissant pas comme concernés par ces réparations, la demande de la SA [Adresse 3] sera donc rejetée de ce chef.

*Sur les réparations du meuble sous évier :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme de 46,81 euros correspondant à 23 % des sommes dépensées au titre des travaux de fourniture et pose d'un meuble sous évier.

Elle produit également une facture du 31 octobre 2023 reprenant le montant global de 185 euros et concernant ces travaux.

L’état des lieux d’entrée mentionne un évier en bon état et le meuble sous évier est présumé en bon état, faute de précisions à ce sujet.

A la sortie, il apparaît que l'évier est vétuste et noté en état d'usage.

A l'entrée dans les lieux, le meuble sous évier était présumé en bon état mais pas neuf. Après près de 10 ans d'occupation des lieux, il n’apparaît pas anormal que cet équipement doive être changé, s'agissant d'un meuble soumis nécessairement, même avec un usage normal, à de l'humidité et à un usage quotidien.

Dès lors, il n’apparaît pas justifié de mettre à la charge des locataires la somme demandée par la SA [Adresse 3] et la demande ainsi formulée sera rejetée.

*Sur le nettoyage du balcon :

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE demande une somme de 20,52 euros correspondant au coût du nettoyage du balcon. Elle verse aux débats à cet égard une facture du 19 août 2023 reprenant ce montant pour pour le nettoyage.

Le 13 novembre 2014, il n’est pas fait mention de saletés sur le balcon qui est noté comme propre.

Le 2 août 2023, il est noté sur l'état des lieux de sortie que le garde corps du balcon est noirci par la moisissure et que le sol en béton présente des traces noires et des auréoles.

Compte-tenu de ces constats, une somme de 20,52 euros sera accordée au titre du nettoyage du balcon.

***

Il en résulte une somme totale due de 20,52 euros.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement de cette somme liée aux réparations locatives du logement occupé ensemble.

Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] seront donc solidairement condamnés à payer une somme de 1012,23 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives à la SA [Adresse 3], après déduction des sommes rappelées ci-dessus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DECLARE recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, la demande en paiement présentée par la SA d’HLM [Adresse 4] à l’encontre de Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] à verser à la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1012,23 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 1], terme du bail fixé le 2 août 2023, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie du logement et prise en compte des versements effectués antérieurement au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] à verser à la SA d'HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Z] et Madame [S] [R] épouse [Z] aux entiers dépens de l'instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 14 juin 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,