JCP BAUX, 12 mars 2025 — 24/04193

MINUTE N° : 25/00161

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

N° RC 24/04193

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

[M] [H] [G] [H]

ET :

[R] [C] [B]

Débats à l'audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le : à Me [Localité 9]-REY

copie le : à M. Le Préfet d’[Localité 4] et [Localité 7]

copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [M] [H] né le 29 Octobre 1976 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [H] née le 14 Août 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substitué par Me LE CARVENNEC

D'une Part ;

ET :

Monsieur [R] [C] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant

D'autre Part ;

RG 24/04193

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2024, Madame [G] et Monsieur [M] [H] ont consenti - par l’intermédiaire de Citya Immobilier en qualité de mandataire suite à mandat de gestion en date du 2 août 2018 - un contrat de bail à Monsieur [R] [C] [B] portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 476€, provision pour charges comprises.

Par mises en demeure des 21 févier et 20 mars 2024, les bailleurs sollicitaient le locataire pour un réglement amiable de sa dette locative, en vain.

Invoquant la persistance des impayés de loyers, le 26 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Madame [G] et Monsieur [M] [H] ont ainsi fait assigner Monsieur [R] [C] [B] par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résolution de plein droit du bail conclu le 24 janvier 2024 ; à défaut prononcer la résolution judiciaire de celui-ci ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] [B] devenu occupant sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique ; - condamner Monsieur [R] [C] [B] au paiement de la somme en principal de 3 263.32 € au titre des impayés de loyers et de charges au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal ; - condamner Monsieur [R] [C] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 491.50 €, et jusqu’à libération définitive des locaux ; - condamner Monsieur [R] [C] [B] à verser à Madame [G] et Monsieur [M] [H] la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Monsieur [R] [C] [B] aux entiers dépens.

A l’audience du 12 janvier 2025, Madame [G] et Monsieur [M] [H] - par la voix de leur Conseil - maintiennent les termes de leur assignation, précisent qu’aucun loyer n’a jamais été réglé et actualisent la dette locative à la somme de 5 857.92 € au 6 janvier 2025.

Monsieur [R] [C] [B] indique à l’audience qu’il est salarié en CDI dans la restauration, qu’il perçoit 1500 € de salaire mensuel. Il précise qu’il a des dettes en ligne importantes. Il s’engage à rechercher un autre logement.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, le locataire n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 8].

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 avril 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 4] et [Localité 7] par voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 24 janvier 2024, le commandement de payer délivré le 26 avril 2024 pour un montant de 2 280.32 € et le décompte de la créance actualisé à la somme de 5 857.92 € au 6 janvier 2025.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte la somme de 194.10 € au titre de frais d’assurance (MRH et frais de courtage) pour lesquels le bailleur produit une proposition faite au locataire, non signée de celui-ci. Concernant la taxe d’enlèvement d’ordures ménagère, le bailleur produit l’avis de taxes foncières pour l’année d’un montant de 137 €. La régularisation portée sur l’appel de fonds s’élève à 129 €. Bien que non concordante et sans élément sur cette distorsion, cette somme sera retenue dans le décompte des sommes dues.

La dette locative s’élève ainsi à 5 663.82 € que Monsieur [R] [C] [B] sera condamné à payer à Madame [G] et Monsieur [M] [H], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 26 avril 2024 à Monsieur [R] [C] [B] pour la somme en principal de 2 280.32 € au titre des impayés de loyers et de charges et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 5857.92 €.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [C] [B] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines mentionnés au commandement de payer et applicable au présent contrat de bail. Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] [B] n’a pas réglé son loyer depuis son entrée dans les lieux. Enfin, aucune demande de délais n’a été formulée, ainsi, il n'y a pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 10 juin 2024 et d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. RG 24/04193

Monsieur [R] [C] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 juin 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, il n’apparaitrait pas équitable de laisser à la charge des bailleurs la totalité des frais qu’ils ont du engager pour la présente procédure. Monsieur [R] [C] [B] sera condamné à leur verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [R] [C] [B] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [R] [C] [B] à payer à Madame [G] et Monsieur [M] [H] la somme de 5 663.82 € (CINQ MILLE SIX CENT SOIXANTE TROIS EUROS, QUATRE VINGT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 janvier 2025, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 juin 2024 ;

Dit que Monsieur [R] [C] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [C] [B] de restituer les lieux loués ;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [R] [C] [B], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [C] [B] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne Monsieur [R] [C] [B] à payer à Madame [G] et Monsieur [M] [H] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [R] [C] [B] à payer la somme de 500 € à Madame [G] et Monsieur [M] [H] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [C] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection