DROIT COMMUN, 25 mars 2025 — 23/00804

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 23/00804 - N° Portalis DB3J-W-B7H-F6JU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [M] demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

Madame [S] [G] épouse [M] demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [X] demeurant [Adresse 5]

Représenté par Me Nathalie ARNOULT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Madame [Z] [D] épouse [X] demeurant [Adresse 5]

Représentée par Me Nathalie ARNOULT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

LE :

Copie simple à : -Me ALLAIN -Me ARNOULT

Copie exécutoire à : -Me ALLAIN -Me ARNOULT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 28 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations du 21 mars 2023 par lesquelles M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] (les époux [M]) ont ensemble engagé une action en justice contre M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] (les époux [X]) devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en vue d’obtenir à titre principal la réitération judiciaire d’une vente immobilière et l’indemnisation de leurs préjudices ;

Vu les écritures respectives des parties : M. [Y] [M] et Mme [S] [G] épouse [M] (les époux [M]) : 24 mai 2024 ;M. [R] [X] et Mme [Z] [D] épouse [X] (les époux [X]) : 28 mai 2024 ; Vu la clôture prononcée au 06 septembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la demande principale des époux [M] en réalisation judiciaire de la vente immobilière, et les contestations des époux [X].

Il résulte de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

1.1. Sur l’exception de nullité opposée par les époux [X].

Il ne peut être valablement soutenu par les époux [X] qu’une vente avec paiement du prix à terme serait une vente dépourvue d’un élément essentiel qu’est le paiement du prix, alors que le paiement à terme est une modalité de paiement permise par le droit civil français. L’âge des époux [X] est sur ce point indifférent en ce que, dans l’hypothèse d’un décès avant parfaite exécution du paiement à terme, la créance entrerait dans l’actif successoral.

L’exception de nullité du compromis de vente est ainsi rejetée.

1.2. Sur la demande reconventionnelle en résolution de la vente.

Il résulte des éléments aux débats que le compromis de vente prévoyait d’une part que l’entrée en jouissance de l’acquéreur aurait seulement lieu au jour de la réitération de la vente par acte authentique (page 4), d’autre part que tant qu’il serait débiteur de tout ou partie du prix l’acquéreur ne pourrait faire aucun changement notable, aucune démolition, aucune détérioration dans le bien, sans le consentement du vendeur (page 4 également, pièce [M] n°1).

Or, il ressort des éléments aux débats que les époux [M] ont obtenu la clé du bien immobilier et y ont entrepris des travaux destructifs, notamment en détruisant des cloisons, ce qui traduit un comportement comme possesseur du bien, ceci avant la réitération de la vente par acte authentique, soit en contradiction avec la lettre du contrat.

Il appartient dès lors aux époux [M], conformément à ce qu’ils allèguent, de rapporter la preuve du fait que les parties ont entendu s’émanciper de la lettre du compromis de vente et ainsi convenir entre elles que les époux [M] pourraient entrer en possession du bien immobilier et commencer à y réaliser des travaux sans attendre la réitération de la vente par acte authentique.

Toutefois, quant à la recherche de cette preuve dont la charge repose sur les époux [M], le tribunal doit constater qu’aucune pièce suffisante n’est produite aux débats pour démontrer ce point. D’une part, le courrier du notaire interrogeant les époux [X] quant à savoir « Comment [M. [M]] détenait-il les clefs ? » ne peut valoir démonstration de la circonstance que les époux [X] avaient consenti une remise plus précoce des clefs avec autorisation d’y procéder déjà à des travaux (pièce [M] n°2). D’autre part, semblablement, l’attestation de M. [T] [L] n’apporte aux débats aucun élément suffisant pour prouver l’accord des époux [X] pour cette remise anticipée des clefs en contrariété au contrat (pièce [M] n°6).

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle des époux [X] en résolution du compris de vente pour manquement par les acquéreurs aux conditions déterminantes quant à la date d’entrée en possession et à l’interdiction de faire des travaux avant paiement du solde du prix.

1.3. Sur la