DROIT COMMUN, 25 mars 2025 — 21/02479

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 21/02479 - N° Portalis DB3J-W-B7F-FQGW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [N] [R] demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Jessy RENNER, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [U] demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Emma LABADIE, avocat postulant au barreau de POITIERS et par Me Amaury AUZOU, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. [Adresse 9] dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocats au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à : -Me RENNER -Me LABADIE -Me PILON

Copie exécutoire à : -Me RENNER -Me LABADIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 28 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 25 et 28 octobre 2021 par lesquelles Mme [N] [R] a engagé une action en justice contre M. [H] [U] et la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile), pour obtenir principalement la réalisation judiciaire d’une vente immobilière ;

Vu les écritures respectives des parties : Mme [N] [R] : 04 juin 2024 ;M. [H] [U] : 30 janvier 2023 ;SAS [Adresse 9] : 02 avril 2024 ; Vu la clôture prononcée au 19 décembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la demande principale de Mme [N] [R] en réalisation judiciaire de la vente immobilière.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats que Mme [N] [R], locataire d’un bien immobilier appartenant à M. [H] [U] et pour la gestion duquel celui-ci avait mandaté la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, a reçu le 29 avril 2021 par LRAR électronique (AR24) de l’agence immobilière un congé pour vendre, avec offre de vente au prix de 120.000 euros net vendeur (pièce [R] n°1).

Or, en l’état des éléments aux débats, il convient de retenir que la SAS [Adresse 9] était contractuellement liée à M. [H] [U] aux termes d’un mandat de gérance n°12118 du 27 septembre 2012 lequel s’étendait aux actes d’administration mais stipulait expressément, pour l’hypothèse d’un congé pour vente selon la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que le mandant devrait donner un mandat spécial au mandataire précisant notamment le prix (pièce [U] n°2).

Aucun élément aux débats ne permet d’identifier un tel mandat, et il est au contraire justifié que peu après la délivrance du congé, M. [H] [U] a écrit à la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU pour lui indiquer qu’il n’avait pas validé le prix de vente de 120.000 euros net vendeur tel que reproduit dans le congé.

Dès lors, à défaut de mandat spécial valable, la SAS [Adresse 9] n’a pas pu valablement émettre d’offre de vente au nom de M. [H] [U]. Par conséquent, aucun contrat de vente n’a pu valablement se former entre M. [H] [U] et Mme [N] [R].

Par suite, la demande principale de Mme [N] [R] en réalisation judiciaire de cette vente, et les demandes qui y sont liées, sont nécessairement rejetées.

2. Sur la demande de Mme [N] [R] en nullité du congé du 26 avril 2024.

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose notamment que : « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. »

En l’espèce, M. [H] [U] a fait délivrer à Mme [N] [R] un second congé pour vendre, à un prix supérieur, le 26 avril 2024 (pièce [R] n°24).

Mme [N] [R] ne présente contre la validité de ce congé aucun moyen de nullité autre que la circonstance que le bien aurait été régulièrement vendu par l’effet de l’acceptation de l’offre de vente contenue dans le congé précédent, ce qui est toutefois rej