1ère Chambre, 25 mars 2025 — 22/01295
Texte intégral
NH/SL
N° Minute
1C25/148
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 25 Mars 2025
N° RG 22/01295 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HBFO
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 06 Avril 2022
Appelante
S.C.I. AGENCE DE CONSEIL EN PATRIMOINE (A.C.P), dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentée par Me Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d'ANNECY
Intimée
Association AAPEI EPANOU PERSONNES HANDICAPEES MENTALES D'[Localité 4] ET DES ENVIRONS, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SARL JUDIXA, avocats au barreau d'ANNECY
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Date de l'ordonnance de clôture : 06 Janvier 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 janvier 2025
Date de mise à disposition : 25 mars 2025
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Composition de la cour :
- Madame Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Selon contrat du 19 août 2010, la SCI Agence de Conseil en Patrimoine (ACP) a consenti à l'association Amitié et Avenir un bail portant sur un local, sis [Adresse 5] à [Localité 4]. Selon accord du 15 septembre 2017 à effet au 1er janvier 2018, l'association Amitié et Avenir a transmis son activité à l'association des parents et amis de personnes handicapées mentales d'[Localité 4] et environs (AAPEI EPANOU) qui a, à sa suite, occupé les locaux loués ce dont la bailleresse a été informée par courrier recommandé. Par acte du 20 décembre 2018, la SCI ACP a donné congé à l'association AAPEI-EPANOU pour le terme du bail soit au 18 août 2019, sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction. L'association a libéré les lieux le 12 septembre 2019.
Par acte d'huissier en date du 22 octobre 2019, l'association AAPEI-EPANOU a assigné la SCI ACP devant le tribunal de grande instance d'Annecy aux fins d'obtenir le remboursement des dépenses de rénovation du matériel de chauffage non amorties, le paiement d'une indemnité d'éviction et le remboursement du dépôt de garantie.
Par jugement en date du 6 avril 2022, le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire d'Annecy, a :
- Accordé à l'association AAPEI EPANOU une indemnité d'éviction de 79.196,52 euros ;
- Fixé à 12.622 euros les loyers et indemnité d'occupation impayés dus par l'association AAPEI EPANOU jusqu'au 12 septembre 2019, outre la somme de 4.737,72 euros au titre du remboursement de la taxe foncière ;
- Débouté la SCI Agence de Conseil en Patrimoine du surplus de sa demande au titre des loyers et indemnités d'occupation et de ses demandes au titre :
- des provisions pour charges de juillet à septembre 2019 (771 euros),
- du remplissage de la cuve à fuel (8.215,49 euros),
- des frais de remise en état (65.068,80 euros) ;
- Condamné après compensation la SCI Agence de Conseil en Patrimoine à verser à l'Association AAPEI- EPANOU les sommes de :
- 61.836,80 euros pour solde d'indemnité d'éviction,
- 7.298,88 euros outre intérêts légaux à compter du 21 juin 2019 en remboursement de la participation aux travaux de réfection du chauffage des locaux,
- 10.168 euros outre intérêts légaux à compter du 12 septembre 2019 au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné la S.C.I Agence de Conseil en Patrimoine aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société Judixa - maître [R] [D],
- Déclaré le jugement exécutoire par provision.
Le tribunal a notamment retenu les motifs suivants :
' les parties au bail initial se sont volontairement soumises au statut des baux commerciaux ce qui prive de tout effet toute clause contraire à ce statut et toute contestation sur le principe même du droit au renouvellement y-compris au profit du cessionnaire du bail dans la mesure où les clauses du contrat en la matière ont été respectées, la cession ayant été régulièrement dénoncées et le bailleur l'ayant en définitive acceptée,
' la clause contraire étant sans effet, le refus de renouvellement, fondé sur des motifs vagues, ouvre droit à indemnité d'éviction ;
' l'association AAPEI EPANOU venant aux droits d'Amitié Avenir dans les clauses du bail est en droit de se prévaloir de la convention bipartite du 20 août 2015 intervenue entre la SCI Agence de Conseil en Patrimoine et l'association Amitié Avenir et prévoyant un dédommagement pour le coût de la réfection des travaux de chauffage en cas de résiliation à l'initiative du bailleur
' les demandes en paiement au titre des loyers et taxes ne posent pas de difficulté mais rien ne permet de retenir l'existence de dégradations locatives ni de constater l