LOYERS COMMERCIAUX, 26 mars 2025 — 24/08899

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 24/08899 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWLP Minute n° 25/00015

Grosse délivrée le : 26/03/2025 à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SAINT PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yasmine DEVELLE de la SELARL MINERAL, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. CESTAS VOYAGES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jonathan CITTONE de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 30 mars 2006, la SCI SAINT PIERRE a donné à bail commercial à la SARL O2L CONSEIL, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2006, un local situé dans un immeuble [Adresse 2] à GRADIGNAN, moyennant un loyer annuel initial de 18.360 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’agence immobilière.

Par avenant du 02 juillet 2009, la SCI SAINT PIERRE et la SARL CESTAS VOYAGES, venant aux droits de la société O2L CONSEIL, ont convenu du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2009, d’une déspécialisation du bail pour étendre la destination à l’activité d’agence de voyage et fixé le loyer annuel à la somme de 19.200 euros hors taxes et hors charges.

Suite à la délivrance d’un congé le 24 juin 2019 avec offre de renouvellement par le bailleur, et acceptation du preneur le 29 novembre 2019, le bail a été renouvelé le 1er janvier 2020 et le nouveau loyer fixé à la somme annuelle de 21.000 euros hors taxes.

Le 14 février 2024, le bailleur a fait signifier au preneur une demande de révision du loyer et sollicité sa fixation à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 31.000 euros hors taxes et hors charges. Le preneur a refusé cette demande.

Après signification d’un mémoire préalable le 19 avril 2024, la SCI SAINT PIERRE a, par acte délivré le 09 octobre 2024, fait assigner la SARL CESTAS VOYAGES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail révisé à compter du 14 février 2024 à la somme annuelle de 31.000 euros hors taxes et hors charges.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 05 février 2025, la SCI SAINT PIERRE, soutenant son mémoire déposé au greffe le 22 janvier 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal:fixer le montant du loyer révisé du bail commercial à la somme annuelle de 31.00 euros hors taxes et hors charges à compter du 14 février 2025, ordonner le paiement des intérêts sur les loyers concernés et leur capitalisation pour ceux dus depuis plus d’un an,condamner la SARL CESTAS VOYAGES au paiement des dépens, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,- à titre subsidiaire: ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de rechercher l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité et la variation de la valeur locative en découlant,réserver les dépens. La SCI SAINT PIERRE soutient, en application des articles L145-37, L145-38 et R145-3 à R145-8 du code de commerce, l’existence d’une variation de la valeur locative du local constatée en 2019 et toujours actuelle en 2023. Elle soutient que cette variation représente plus de 25%. Elle indique que cette variation est la conséquence d’une modification des facteurs locaux de commercialité s’agissant d’un local situé dans l’hyper centre de [Localité 5], dans lequel il y a eu des changements d’enseignes provoquant une synergie avec les commerces voisins et des aménagements de parking ayant renforcé l’accessibilité au commerce. A l’appui de sa demande subsidiaire d’expertise, elle expose qu’elle produit des éléments tangibles et objectifs, constituant un faisceau d’indice d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et d’une variation en découlant de la valeur locative, de nature à justifier sa demande.

A l’audience du 05 février 2025, la SAS CESTAS VOYAGES, soutenant son mémoire déposé au greffe le 28 janvier 2025 et notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, demande au juge des loyers commerciaux de :

- débouter la SCI SAINT PIERRE