LOYERS COMMERCIAUX, 26 mars 2025 — 24/09531
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]
LOYERS COMMERCIAUX
30C N° RG 24/09531 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZEP Minute n° 25/00016
EXPERTISE
Grosse délivrée le : 26/03/2025 à Avocats + 2 copies aux expertises
JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
S.A.R.L. DUBERNET [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Louise FONTAINE, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant
ET :
S.C.I. 52 RRP 012., dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 02 juin 1992, madame [M] [I] épouse [J] a donné à bail commercial à la SARL DUBERNET, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1991, un immeuble comprenant un local commercial et des appartements situé [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel initial de 90.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de charcuterie/plats cuisinés/produits alimentaires. Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2003 puis le 1er juillet 2012.
Le 08 novembre 2023, le preneur a fait signifier au bailleur, la SCI 52 RRP 012, venant aux droits de madame [J], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024. Par acte du 14 décembre 2023, la SCI 52 RRP 012 a fait signifier au preneur son acceptation du renouvellement du bail et proposé de voir fixer le montant du loyer à la somme de 70.000 euros
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 24 mai 2024, la SARL DUBERNET a, par acte du 04 novembre 2024, fait assigner la SCI 52 RRP 012 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SARL DUBERNET, soutenant son mémoire déposé au greffe le 24 janvier 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 25.359 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application,à titre subsidiaire, si une mesure d’expertise était ordonnée, d’ordonner que la provision soit avancée par la société 52 RRP 012 et de fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel,en tout état de cause, de condamner la société 52 RRP 012 au paiement des dépens et éventuels droits proportionnels et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL DUBERNET soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le loyer doit être fixée à la valeur locative laquelle est inférieure au prix plafond résultant du jeu des indices en vigueur. Sur la détermination de la valeur locative, elle fait valoir que le local est situé à un emplacement bénéficiant d’une commercialité de qualité moyenne au caractère essentiellement local, que les locaux dépendent d’un immeuble ancien, dans un état très moyen, nécessitant des contrôles et des rénovations en l’absence de tout travaux depuis 2012, une expertise judiciaire étant par ailleurs en cours au titre de désordres. Elle expose que la surface pondérée des locaux du rez-de- chaussée et de l’entresol doit être fixée à 66m² pour une surface réelle de 128 m², et qu’au regard des prix pratiqués dans le voisinage, il convient de retenir un prix unitaire de 400 euros pour le local commercial et de 6.176 euros pour les trois logements des étages. Elle prétend qu’il convient d’appliquer un abattement de 2% au titre de la destination des lieux, de 5.516 euros au titre du transfert de la charge de la taxe foncière, de 3% au titre de la clause d’accession.
En réponse au bailleur, elle conteste l’ex