LOYERS COMMERCIAUX, 26 mars 2025 — 22/07495

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 22/07495 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XDBW Minute n° 25/00012

Grosse délivrée le : 26/03/2025 à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [L] [O] épouse [I] demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [O] demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. POPS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 814 910 063, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 19 octobre 2009, monsieur [N] [O] et madame [P] [M] épouse [O] ont donné à bail commercial à la SARL BOCAL LOCA un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer annuel initial de 36.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de glacier, bar, salon de thé, restauration rapide.

Le 16 juin 2022, le bailleur, madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O], venant aux droits de monsieur et madame [O], ont fait signifier au preneur, la SARL POPS, (nouvelle dénomination de la SARL BOCA LOCA), un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 81.000 euros hors taxes et hors charges.

Après signification d’un mémoire préalable le 31 août 2022, madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O] ont, par acte du 04 octobre 2022, fait assigner la SARL POPS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023.

Par jugement du 15 février 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023, que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [A] [J] [K].

L’expert a déposé son rapport le 09 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [L] [O] épouse [I] et madame [S] [O], soutenant leur mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 31 janvier 2025, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 78.845 euros,condamner la SARL POPS au paiement des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elles soutiennent, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties compte tenu de la durée effective du bail supérieure à 12 ans par l’effet de la tacite prolongation. Elles exposent que la valeur locative doit être déterminée au regard d’une surface pondéré fixée conformément à l’expertise judiciaire à 171,44m², cette évaluation ne pouvant être remise en question après l’expertise sans avoir soumis à l’expert judiciaire les contestations. S’agissant du prix par m², elles font valoir qu’il convient de retenir une valeur de 438 euros compte tenu des éléments de comparaison, de l’emplacement du local particulièrement adapté à l’exercice de l’activité, et des clauses favorables du bail pour le preneur. Elles ajoutent que les éventuels désordres et réparations postérieurs à la date de renouvellement du bail sont inopérants dans la détermination de la valeur locative, de même que le chiffre d’affaires et le résultat comptable du preneur. Elles sollicitent enfin l’application d’une majoration de 5% au titre de la terrasse exploitée par la SARL POPS sur le domaine public, élément éminemment substantiel pour l’activité exercée dans une voie piétonne ou semi-piétonne dans une cité balnéaire. Elle expose que cette terrasse est distincte de celle qui a été intégrée dans l’évaluation de la valeur l