LOYERS COMMERCIAUX, 26 mars 2025 — 22/02819

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 22/02819 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WQ7L Minute n° 25/00011

Grosse délivrée le : 26/03/2025 à Avocats

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. SOCIETE [Localité 9] DE GESTION immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 326 865 623, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. SO.BIO immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 499 308 856, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, postulant et Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, plaidant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 03 avril 2008, la SCI DU [Adresse 4] a donné à bail commercial à la SARL BIO REMPART, exerçant sous l’enseigne SO BIO, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2008 un immeuble situé [Adresse 1] à PESSAC (33), moyennant un loyer annuel initial de 59.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de commerce de détails alimentaires spécialisés. Le 28 mars 2018, la société BIO REMPART a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail. Le 15 novembre 2018, la SARL SOCIETE [Localité 9] DE GESTION, venant aux droits de la SCI DU [Adresse 4] a consenti au renouvellement à compter du 1er avril 2018 et proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 132.000 euros hors taxes et hors charges.

Après signification d’un mémoire préalable le 27 mars 2020, la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION a, par acte du 04 avril 2022, fait assigner la SAS SO.BIO, venant aux droits de la SARL BIO REMPART, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018.

Par jugement du 14 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2018 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [I]. Par ordonnance du 15 février 2023, monsieur [S] a été désigné en remplacement de monsieur [I].

L’expert a déposé son rapport le 15 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 31 janvier 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er avril 2018 à la valeur locative annuelle hors taxes et hors charges de 126.450 euros,condamner la société SO.BIO au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence avec le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,débouter la société SO.BIO de ses demandes,condamner la société SO.BIO au paiement des dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS SOCIETE [Localité 9] DE GESTION soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue entre le 1er décembre 2008 et le 31 mars 2018, constituée par une progression du nombre d’habitants dans la zone de chalandise, une transformation de l’artère principale de la zone Bersol devenue une zone commerciale, avec une fréquentation automobile importante, une extension du centre commercial [Localité 6] de Bersol situé à 200 mètres du local litigieux. Elle expose que l’arrivée de concurrents sur la zone de chalandise démontre l’attractivité du marché pour ces enseignes. Elle prétend que ces évolutions tant de la clientèle potentielle que de l’offre commerciale globale susceptible d’attirer cette clientèle sont, au regard de la nature de l’activité exercée par la société SO.BIO, nécessairement favorables pour son commerce. Sur la déterm