1ère Chambre, 25 mars 2025 — 22/02473

25 Mars 2025

AFFAIRE : S.C.I. TNR

C/ [V] [O]

N° RG 22/02473 - N° Portalis DBY2-W-B7G-HAUS

Assignation :07 Décembre 2022

Ordonnance de Clôture : 22 Avril 2024

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. TNR [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [O] né le 24 Janvier 1993 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d’ANGERS - Représentant : Maître John GARDON, avocat plaidant au barreau de LYON

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 06 Mai 2024,

Composition du Tribunal : Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 1er juillet 2024. La décision a été prorogée au 22 octobre 2024, 21 janvier 2025 et 25 Mars 2025

JUGEMENT du 25 Mars 2025 rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile) par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, contradictoire signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte reçu devant notaire le 19 mai 2022, il a été conclu une promesse de vente par laquelle le promettant, la SCI TNR, acceptait de vendre au bénéficiaire, M. [V] [O], un immeuble sis [Adresse 3] à Angers.

Cette promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2022 et la réalisation de la vente devait être constatée par acte authentique.

Le prix de vente était de 672 000 euros et il était prévu une indemnité d’immobilisation de 67 200 euros.

Par un courrier électronique du 30 septembre 2022, M. [O] a fait savoir qu’il considérait, à la lecture du certificat d’urbanisme, que la condition suspensive relative à l’absence de servitude d’utilité publique pouvant limiter ses projets futurs n’était pas réalisée. Par acte d'huissier de justice du 7 décembre 2022, la SCI TNR a fait assigner M. [O] devant le présent tribunal aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 67 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2022, outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 31 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la SCI TNR demande au tribunal de condamner M. [O] à lui payer “la somme de 67 200,00 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2022, outre la somme de 94 000,00 € les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et outre la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner en tous les dépens.”

La SCI TNR fait d’abord valoir que la promesse de vente a bien été notifiée à M. [O] par lettre recommandée avec avis de réception et soutient en substance que celui-ci ne rapporte pas la preuve selon laquelle les conditions suspensives figurant à la promesse unilatérale de vente ne seraient pas accomplies. Elle souligne qu’aucune condition suspensive en lien avec les projets futurs évoqués par M. [O] n’était prévue à l’acte et qu’à aucun moment, il n’est entré dans le champ contractuel la réalisation de travaux de rénovation et d’isolation par l’extérieur. Elle estime qu’il ne peut être sérieusement soutenu que le certificat d’urbanisme aurait révélé une servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble. Elle ajoute que la simple soumission à l’avis de l’architecte des bâtiments de France ne peut être considérée comme une servitude susceptible de grever la valeur de l’immeuble, en observant qu’il s'agit d’une disposition extrêmement banale à [Localité 6] et plus généralement dans toute ville comportant des monuments historiques.

En réponse aux moyens et arguments développés subsidiairement par M. [O], la SCI TNR soutient que l’indemnité d’immobilisation ne peut être qualifiée de clause pénale et n’est donc pas susceptible de réduction.

La demanderesse ajoute que l’indemnité d’immobilisation a pour seul objet d'indemniser l’immobilisation du bien pendant la période allant jusqu’à la levée de l’option, à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente, mais ne compense pas le préjudice qu’elle a subi dans la mesure où elle n’a finalement pu vendre le bien que pour le prix de 546 000 euros net vendeur, au lieu de 640 000 euros prévu dans la promesse de vente, ce qui justifie selon elle que la perte liée au revirement de M. [O] soit indemni