Pôle 5 - Chambre 3, 27 mars 2025 — 22/13880

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° 50 /2025, 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 22/13880 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHDE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 juin 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/04721

APPELANTE

S.A.S. FRANKAL

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 441 494 564

Agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148

Assistée de Me Michel BUCHS, avocat au barreau de Paris, toque : D822

INTIMÉE

S.A.S.U. [Adresse 8]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 838 401 545

Prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée par Me Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocat au barreau de Paris, toque : E1899, substituée à l'audience par sa collaboratrice Me Yelena CENARD

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Stéphanie Dupont, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Brigitte Brun Lallemand, première présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Brigitte Brun Lallemand, première présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 15 septembre 1969, la société La paternelle vie a consenti à la société Grare Charetz père et fils un bail commercial portant sur les locauxsuivants situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1969 :

' 1° - une boutique en façade sur le [Adresse 3] et sur la [Adresse 6] en pan coupé à la jonction de ces deux voies.

2° - Trois salles à la suite dont deux donnant sur la [Adresse 6] l'autre sur cour derrière la deuxième salle, dégagement, toilettes, service.

3° - une annexe sur cour et sur la [Adresse 7] comprenant cuisine, réserve et chambre.

4° - Au sous-sol :

Deux caves communiquant entre elles sous la boutiquée sous la première salle.

Deux autres caves indépendantes sur la gauche de la descente (premières et dernière cave).

5° - Trois chambres de bonne dans les combles portant les numéros 4,23 et 30.

Droit au cabinet d'aisance situé au rez-de-chaussée.'

L'activité autorisée dans les lieux par ce bail est « commerce de marchand de vins, traiteur et débiteur de tabac ».

Le bail a été ultérieurement renouvelé par actes des 11 septembre 1982, 13 janvier 1989 et 13 octobre 1997.

Le 7 mars 2002, la société Frankal a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux et exerce une activité de restauration.

Par avenant du 23 janvier 2007, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2006.

Le 24 novembre 2015, la société Frankal a fait signifier à la société Parimmo, entre-temps venue aux droits de la société La paternelle vie, une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016. Le bailleur n'a donné aucune suite à cette demande.

Le 3 mai 2018, la société [Adresse 8] a acquis l'ensemble immobilier dont dépendent les lieux loués.

Le 27 juin suivant, la société [Adresse 8] a fait signifier à la société Frankal un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2018, terme de la période triennale en cours, et offre de paiement d'une indemnité d'éviction, au visa des articles L. 145-4, L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-18 du code de commerce.

Le 3 janvier 2019, la société Frankal a fait signifier à la société [Adresse 8] un acte d'opposition à congé aux termes duquel elle conteste l'existence de l'opération de démolition-construction évoquée dans le congé, faisant valoir que le permis de construire qu'elle a consulté en mairie ne concerne que la transformation des chambres de service en appartements.

Le 16 avril 2019, la société Frankal a fait assigner la société [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation du congé du 27 juin 2018 ou, subsidiairement, de fixation de l' indemnité d'éviction à la som