Référés Cabinet 3, 28 mars 2025 — 24/04213

Autres mesures ordonnées en référé 28 mars 2025 Cour de cassation — Référés Cabinet 3

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2025 Président : Madame PONCET, Juge, Greffier : Madame ZABNER, Débats en audience publique le : 28 Février 2025

N° RG 24/04213 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OJ2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CYNTHIA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Me Déborah COHEN-TAIEB avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. RICA BS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Nathalie ALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2011, la SCI CYNTHIA a donné à bail commercial à l’EURL LES DELICES DE L’EVECHE des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 7 800 euros hors charges et hors taxes.

Le bail commercial a pris effet au 1er octobre 2011.

Par acte en date du 30 juin 2020, l’EURL LES DELICES DE L’EVECHE a cédé son fonds de commerce à la SAS RICA.BS.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 02 juillet 2024, la SCI CYNTHIA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS RICA.BAS, pour une somme de 5 557,58 € au titre de l'arriéré de loyers et de charges, de la clause pénale et du coût de l'acte ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2024, la SCI CYNTHIA a fait assigner la SAS RICA.BS, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de la SAS RICA.BS et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objet mobiliers, marchandises se trouvant dans les lieux dans les conditions prévues aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code de procédure civile ; Condamner la SAS RICA.BS à payer à la SCI CYNTHIA par provision, la somme de 45 482,84 €, assortie des intérêts légaux ; Condamner la SAS RICA.BS à payer à la SCI CYNTHIA, à compter du 02 août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 245,60 € TTC, majorée des intérêts au taux légal sur chaque échéance d’indemnité ; Condamner la SAS RICA.BS au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Lors de l'audience du 28 février 2025, la SCI CYNTHIA et la SAS RICA.BS, par l'intermédiaire de leurs conseils, informent le tribunal qu’un accord a été trouvé entre les parties et demande d’homologuer ce dernier dans les termes suivants : Sur les effets de la clause résolutoire : Donner acte qu’un accord est intervenu entre les parties ; Suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la SAS RICA.BS, le 02 juillet 2024 ; Condamner la SAS RICA.BS à régler l’intégralité des causes du commandement de payer du 02 juillet 2024 et des arriérés arrêtés au 1er février 2025, soit la somme de 11 305,07 €, selon un échéancier de 14 mois, la société RICA.BS réglant le 1er de chaque mois à compter du mois de février 2025,Condamner la SAS RICA.BS à payer à la SCI CYNTHIA les loyers, provisions sur charges et impôts courants et toutes autres sommes dues à leur échéance contractuelle, et ce à compter du 1er février 2025. Sur la Clause de déchéance : à défaut de règlement de l’une quelconque des sommes ci-dessus (échéancier ou loyer courant) dues à son échéance, Constater l’acquisition rétroactivement au 02 août 2024 de la clause résolutoire figurant au bail visé au commandement de payer signifié à la société RICA.BS, le 02 juillet 2024, Ordonner l’expulsion de la société RICA.BS ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail du 10 novembre 2011 situé [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Autoriser la SCI CYNTHIA à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles aux choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués, Condamner la société RICA.BS à payer, par provision, à la SCI CYNTHIA le solde des sommes dues, Condamner la société RICA.BS à payer à la SCI CYNTHIA une indemnité d’occupation à compter rétroactivement du 02 août 2024 et jusqu’à libération effective des locaux, d’un montant de 1 245,60 € TTC par mois. L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 24 février 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 02 juillet 2024.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 02 août 2024.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS RICA.BS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte, en l’espèce non justifiée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation trimestrielle, à compter du 02 août 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1 286,76 €, et jusqu'à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 24 février 2025 que la SAS RICA.BS a cessé de payer ses loyers de manière régulière, et reste lui devoir une somme de 11 305,07 €, arrêtée au 24 février 2025.

L’'obligation du locataire de payer la somme de 11 305,07 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 24 février 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur 11 305,07 €.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SAS RICA.BS sollicite l’octroi des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause insérée dans le bail. Les parties se sont mises d’accord sur un plan d’apurement de la dette.

Ainsi il y a lieu d’accorder des délais de paiement, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS RICA.BS sera condamnée à payer à la SCI CYNTHIA la somme de 1 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS RICA.BS qui succombe supportera les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer du 02 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI CYNTHIA et la SAS RICA.BS à la date du 02 août 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS la SAS RICA.BS à payer à titre provisionnel à la SCI CYNTHIA la somme de 11 305,07 € au titre des loyers et charges au 24 février 2025 ;

AUTORISONS la SAS RICA.BS à se libérer de cette condamnation en 14 versements à régler le 1er de chaque mois à compter du mois de février 2025 ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

- la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

- la clause résolutoire reprendra ses effets ;

- il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de la SAS RICA.BS ;

- la SAS RICA.BS sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 août 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1 286,76 €, et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS RICA.BS à payer à la SCI CYNTHIA la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS RICA.BS aux dépens du référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. LE GREFFIER LE MAGISTRAT