Pôle 4 - Chambre 6, 28 mars 2025 — 22/17417

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6

ARRÊT DU 28 MARS 2025

(n° /2025,6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général :N° RG 22/17417 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQZF

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 août 2022 - tribunal judiciaire d'EVRY- RG n° 20/00010

APPELANTE

S.A.S. COFIDIM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Btissam DAFIA de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1410

INTIMÉS

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Sébastien TEBOUL, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Jean-François BERRUE, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Sébastien TEBOUL, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Jean-François BERRUE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 24 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Sylvie DELACOURT, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Sylvie Delacourt dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRÊT :

- contradictoire.

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 17 janvier 2025, prorogé au 28 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Sylvie DELACOURT, présidente de chambre et par Tiffany CASCIOLI, geffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 2 janvier 2017, la société Cofidim, exerçant sous le nom commercial "le pavillon français", a signé un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans avec M. et Mme [E] sur un terrain situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] (91) moyennant le paiement d'un prix de 236 500 euros.

Le contrat a fait l'objet de deux avenants :

un avenant n°1 en date du 5 novembre 2017,

un avenant n°2 en date du 7 novembre 2017.

Le 27 juin 2017, l'arrêté accordant le permis de construire a été délivré.

Le 26 janvier 2018, le constructeur a adressé un appel de fonds correspondant à l'ouverture du chantier s'élevant à la somme de 36 291 euros.

Par courrier du 1er février réitéré le 21 février 2018 adressé à la société Cofidim, M. et Mme [E] ont invoqué l'absence de réalisation d'une des conditions suspensives, en l'espèce, la fourniture de l'attestation de livraison, pour se prévaloir de la caducité du contrat. Ils ont alors indiqué souhaiter se rétracter, estimant que le délai n'avait pas commencé à courir eu égard aux nombreuses irrégularités.

Le 27 février 2018, par courrier en réponse, la société Cofidim, estimant que toutes les conditions suspensives du contrat avaient été purgées et que les maîtres d'ouvrage avaient signé la déclaration d'ouverture de chantier, a indiqué que le chantier pouvait démarrer.

La société Cofidim a également indiqué qu'en cas de résiliation du contrat par M. et Mme [E], ils seraient redevables d'une indemnité de 15 % du montant du contrat en dédommagement des frais engagés conformément à l'article 6-1 des conditions générales.

Par courriers du 27 juillet 2018 et du 8 juillet 2019, la société Cofidim et une société de recouvrement ont mis en demeure M. et Mme [E] de régler à la société Cofidim la somme de 72 585 euros dans le délai de 15 jours au titre de l'appel de fonds n°1 et de l'indemnité forfaitaire.

Le 13 décembre 2019, la société Cofidim a assigné, devant le tribunal de grande instance d'Evry, M. et Mme [E] aux fins d'obtenir le paiement des sommes réclamées.

Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a statué en ces termes :

Dit que le contrat de construction de maison individuelle du 2 janvier 2017 a été anéanti par l'exercice du droit de rétractation par M. et Mme [E] le 1er février 2018 ;

Déboute la société Cofidim de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne la société Cofidim aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne l'exécution provisoire.

Par déclaration en date du 10 octobre 2022, la société Cofidim a interjeté appel du jugement, intimant M. et Mme [E] devant la cour d'appel.

EXP OSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, la société Cofidim demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 30 août 2022 ;

Statuant de nouveau,

Condamner solidairement M. et Mme [E] à lui verser la somme de 72 582 euros TTC majorée des intérêts au taux légal, à compter du 8 juillet 2019, décomposée comme suit :

36 291 euros au titre de l'indemnité de résiliation ;

36 291 euros au titre de l'appel de fonds n°1,

Condamner solidairement M. et Mme [E] à verser à la société Cofidim la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

Rejetant toutes fins, moyens ou conclusions contraires ;

A titre principal,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 août 2022 par le tribunal judiciaire d'Evry ;

En conséquence,

Débouter la société Cofidim de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Débouter la société Cofidim de sa demande en paiement de l'appel de fonds n°1 du 26 janvier 2018 ;

Réduire à 1 euro le montant de la clause pénale insérée au CCMI ;

Accorder à M. et Mme [E] les plus larges délais pour régler toute somme qui serait mise à leur charge aux termes de l'arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

Condamner la société Cofidim à payer à M. et Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Cofidim aux entiers dépens d'appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 octobre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience du 24 octobre 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la question de la demande nouvelle

Moyen des parties

Mme et M. [E] demandent la nullité du contrat faute de signature de la notice descriptive.

La société Cofidim fait valoir que la demande de nullité du contrat par les intimés constitue une demande nouvelle qui ne peut pas être retenue.

Réponse de la cour

Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, la demande d'annulation du contrat formée par les époux [E] a le même but que leurs autres demandes visant à l'anéantissement du contrat ou à sa résiliation aux torts exclusifs de la société Cofidim et donc à faire écarter les prétentions adverses même si elle s'appuie sur un fondement juridique différent. Il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle mais d'un nouveau moyen.

Sur la validité du contrat de construction de maison individuelle

Moyens des parties

La société Cofidim fait valoir que le contrat conclu avec Mme et M. [E] le 2 janvier 2017 est valable car celui-ci leur a été adressé avec les annexes par lettre recommandée avec avis de réception du 6 janvier 2017 reçue le 10 janvier. Ce courrier avait pour objet de faire courir le délai de rétractation qui a expiré le 21 janvier. Elle soutient que l'information relative au délai de rétractation de 10 jours était correctement exprimée.

Elle ajoute que les différentes garanties ont été accordées avant l'ouverture du chantier le 22 décembre 2017. Elle justifie de la réalisation des conditions suspensives de sorte que la caducité du contrat ne peut pas être prononcée.

Elle fait valoir la validité de la notice despcriptive.

Les époux [E] font valoir que par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2018, leur conseil a indiqué au constructeur qu'ils entendaient se prévaloir de la caducité du contrat, faute de communication de l'attestation de garantie de livraison aux prix et délais convenus, condition suspensive du CCM et qu'à titre subsidiaire, ils entendaient faire usage de leur droit de rétractation. Ils font valoir qu'au jour du jugement querellé, il n'était pas justifié la preuve de l'obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus, pas plus que sa transmission aux époux [E] et que ce manquement justifie qu'il soit constaté la caducité du contrat de construction à raison de la défaillance de la condition.

Ils soulèvent la nullité du contrat pour défaut de signature de la notice descriptive.

Réponse de la cour

Aux termes des trois premiers alinéas de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur du 8 août 2015 au 25 novembre 2018, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Aux termes de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur du 1er décembre 1991 au 25 novembre 2018, le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes : [']

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ; ['].

Aux termes de l'article L. 231-9 du code de la construction et de l'habitation, la notice d'information est conforme à un modèle type agréé par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la consommation et elle est jointe au contrat qui est adressé par le constructeur au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception.

Ainsi, des documents précis doivent être joints au contrat :

le plan de la construction avec un certain nombre d'indications,

la notice d'information conforme à un modèle type,

la notice descriptive qui doit être conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel. Elle doit comprendre les caractéristiques techniques tant de l'immeuble que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble. Elle doit être suffisamment précise. Elle doit porter de la main du maître de l'ouvrage la mention signée par lui qu'il accepte le coût des travaux à sa charge non compris dans le prix convenu.

Il résulte de la combinaison des articles L. 231-9 et L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation que le délai de rétractation accordé par le second de ces textes au maître de l'ouvrage non professionnel ne court que si la notification de l'acte contient la notice d'information, conforme à un modèle type, prévu par le premier de ces textes (3ème Civ., 8 octobre 2014 n° 13-20.294, Bull n° 126).

La nullité est encourue si la notice descriptive ne porte pas de la main du maître d'ouvrage la mention signée par laquelle il précise et accepte le coût des travaux à sa charge non compris dans le prix convenu (3ème Civ., 3 avril 2013, n° 12-16.332).

En l'espèce, les parties ont signé un contrat de construction de maison individuelle le 2 janvier 2017.

La société Cofidim exerçant sous le nom commercial " le pavillon français " produit une lettre datée du 6 janvier 2016 (sic) adressé à M. [Z] [E], accompagnée d'une lettre non datée adressée à Mme [N] [E], en recommandé, lesquelles ont été présentées le 10 janvier 2017. Les avis de réception ont été signés à la date de la présentation.

La société Cofidim produit également le contrat, une information relative aux réserves et une notice descriptive signée en page deux le 2 janvier 2017, mais non signée par les maîtres d'ouvrage en dernière page à la suite de la mention manuscrite selon laquelle ils reconnaissent se réserver des travaux à hauteur de 41 212 euros.

En conséquence, l'absence de signature de la notice descriptive à la suite de la mention manuscrite des maîtres d'ouvrage relative aux travaux réservés entraîne la nullité du contrat.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a anéanti le contrat de construction de maison individuelle du 2 janvier 2017 par l'exercice du droit de rétractation de Mme et M. [E].

La cour prononcera la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour défaut des signatures de Mme et M. [E] sur la notice descriptive après la mention manuscrite relative aux travaux réservés à hauteur de 41 212 euros.

En conséquence, les demandes de paiement de l'indemnité de résiliation et de l'appel de fonds n°1 de la société Cofidim seront rejetées.

Sur les frais du procès

Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En cause d'appel, la société Cofidim, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à Mme et M. [E], ensemble, la somme de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il anéantit le contrat de construction de maison individuelle du 2 janvier 2017 par l'exercice du droit de rétractation de Mme et M. [E],

L'infirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 2 janvier 2017 entre la société Cofidim exerçant sous le nom commercial " le pavillon français " et Mme [N] [E] et M. [Z] [E],

Condamne la société Cofidim exerçant sous le nom commercial " le pavillon français " aux dépens d'appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cofidim exerçant sous le nom commercial " le pavillon français " et la condamne à payer à Mme [N] [E] et M. [Z] [E], ensemble, la somme de 5 000 euros.

La greffière, La présidente de chambre,