JCP-Baux d'habitation, 28 mars 2025 — 24/00348

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00348 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWT3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Association IMANIS dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

OPH LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2013 à effet au 1er novembre 2013, l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d'économie mixte Les résidences de l'Orléanais) a donné à bail à l'association IMANIS un ensemble immobilier situé [Adresse 5] édifié sur un terrain de 613m².

Les lieux loués ont ainsi concerné la restructuration d'un hôtel en résidence-service de 15 logements avec construction d'une extension.

Ce bail a été consenti pour une durée de 3 ans renouvelable et moyennant une redevance annuelle calculée sur la base des différents éléments du prix de revient, du financement définitif de l'opération et de l'indice INSEE du coût de la construction du 1er trimestre de l'année de mise en service de l'immeuble. La redevance comprend :

- Le montant des charges d'emprunt de l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7] liées au financement de l'ensemble des dépenses relatives à la réalisation du programme et aux travaux d'amélioration, y incluant les réhabilitations et éventuelles mises aux normes. - Le montant forfaitaire annuel couvrant les frais généraux de l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7] à hauteur de 0,10% du prix de revient définitif de l'opération, révisé chaque année sur la base des variations de l'indice INSEE du coût de la construction. - Le montant forfaitaire annuel de la participation pour couverture des travaux de renouvellement des composants et du gros entretien à la charge de l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7], y compris les honoraires et frais d'études correspondants à 1% du coût des travaux réalisés et actualisé chaque année sur la base des variations INSEE du coût de la construction, avec un différé de 5 ans. - Le montant des primes d'assurances obligatoires de l'immeuble que doit supporter l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7]. Le contrat précise par ailleurs que l'association réglera, en sus du loyer, à l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7], toutes les charges récupérables afférentes à l'immeuble loué, ainsi que toutes les autres taxes et impôts récupérables, ainsi que la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties.

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2018, l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d'économie mixte Les résidences de l'Orléanais) a donné à bail à l'association IMANIS un bien à usage d'habitation conventionné de type 4 situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 452,27 euros par mois, payable à terme échu.

Après différents échanges de courriers, l'association IMANIS, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d'économie mixte Les résidences de l'Orléanais) par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 24 novembre 2023 d'avoir à prendre, dans un délai de 8 jours les mesures conservatoires de nature à contenir les infiltrations, puis à engager les travaux propres à y remédier durablement. Une mise en demeure d'avoir, dans un délai d'un mois, à prendre les mesures nécessaires afin de parvenir à une couverture Internet dans l'ensemble des logements, et à permettre à l'association de dupliquer les clés des logements était également réalisée dans le même courrier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 5 décembre 2023, l'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d'économie mixte Les résidences de l'Orléanais) indiquait que des travaux de réparation de la toiture étaient prévus en attendant sa réfection totale prévue dans le programme de travaux 2024 et confirmait l'urgence de ces travaux.

L'office public d'HLM de la ville d'[Localité 7] (devenu la Société d'économie mixte Les résidences de l'Orléanais) indiquait ne pas avoir connaissance d'infiltrations en sous-sol et proposait une rencontre pour constater les désordres et programmer, le cas échéant, des réparations.

Le bailleur précisait ne pas être tenu de fournir un accès Internet dans les logements et que des travaux de rénovation électrique n'étaient pas prévus. Enfin, le bailleur expliquait ne pas pouvoir transme