Chambre 1-8, 2 avril 2025 — 22/11084

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2025

N° 2025 / 091

N° RG 22/11084

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3EQ

S.C.I. SOPHIE

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Eric VEZZANI

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 16 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04677.

APPELANTE

S.C.I. SOPHIE

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siége social sis [Adresse 3]

représentée et plaidant par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis à [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice le CABINET CROUZET & BREIL, lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 1]

représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié du 21 décembre 2018, la société civile de droit monégasque SOPHIE a fait l'acquisition des lots n° 38 et 39 dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 4], consistant en deux magasins attenants situés dans un bâtiment annexe et matériellement réunis par leur vendeur.

Suivant lettre recommandée adressée le 25 janvier 2019 par l'intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires l'a mise en demeure de cesser immédiatement les travaux de transformation entrepris dans ces locaux, dont il a fait dresser constat par un huissier de justice.

La société SOPHIE a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 5 avril 2019 de plusieurs résolutions à l'effet d'autoriser le changement de destination des locaux de bureaux en logements, l'ouverture de fenêtres en façades, le raccordement au réseau d'assainissement commun et la pose d'un compteur électrique.

L'assemblée a rejeté l'ensemble de ces demandes et autorisé en revanche le syndic à agir en justice afin d'obtenir le rétablissement des lieux en leur état antérieur.

Par acte du 18 septembre 2019, le syndicat a donc assigné à cette fin la société SOPHIE devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, lequel, par jugement rendu le 16 juin 2022, a condamné sous astreinte la défenderesse à rétablir la destination de ses lots à usage de magasin conformément à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété de l'immeuble, ainsi qu'à payer au syndicat une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre les dépens et 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société SOPHIE a interjeté appel de cette décision et notifié le 26 octobre 2022 des conclusions aux termes desquelles elle fait valoir :

- que le constat d'huissier établi à la requête du syndicat ne fait pas foi d'un changement de destination des locaux, mais seulement de leur réaménagement intérieur,

- que l'état descriptif de division du 6 avril 1961, désignant les lots n° 38 et 39 comme étant à usage de magasins, ne revêt pas un caractère contractuel,

- que le cahier des charges dressé le 24 janvier 1929 à l'époque de la mise en copropriété interdit au contraire toute activité professionnelle dans l'immeuble et stipule que celui-ci est exclusivement réservé à l'habitation bourgeoise,

- et qu'elle n'était donc pas tenue de demander l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires pour donner à ses lots une telle affectation.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions,

- de dire et juger que le règlement de coprop