Charges de copropriété, 3 avril 2025 — 24/03758

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me GARÇON

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Charges de copropriété

N° RG 24/03758 N° Portalis 352J-W-B7H-C2XRI

N° MINUTE :

Assignation du : 20 février 2024

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 11], FILS et F. DAIGREMONT, S.A. [Adresse 1] [Localité 9]

représenté par Maître Valérie GARÇON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #22

DÉFENDERESSE

S.C.I. LACURIES 39 [Adresse 4] [Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 03 avril 2025 Charges de copropriété N° RG 24/03758 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XRI

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Lacuries 39 est propriétaire des lots n°3, 4, 5, 21, 112, 113, 114, et 124 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à Paris 10ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé à la SCI Lacuries 39, le 16 août 2022 une mise en demeure de lui payer la somme de 7.965,08 euros puis le 13 avril 2023 une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la mettant en demeure de lui régler la somme de 24.316,06 euros et lui proposant la mise en place d'un échéancier.

Soutenant que ces démarches étaient restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Lacuries 39 devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, demandant au tribunal, au visa les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

« Condamner La SCI Lacuries 39 au paiement de la somme de 34657 ,62 euros au titre des charges arrêtées au 1er' trimestre 2024 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

La condamner en outre à payer la somme de 3500,00 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231,-6 alinéa 3 du code civil, la somme de 860,55 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre une indemnité de 3000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens qui comprendront le coût des sommations de payer en vertu des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. ».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l'assignation en application de l'article 455 du code de procédure civile. Citée par procès-verbal de remise à l'étude, la SCI Lacuries 39 n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée le 5 juin 2024 et plaidée le 30 janvier 2025 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

Décision du 03 avril 2025 Charges de copropriété N° RG 24/03758 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XRI

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d'appel, étant rendue en premier ressort vu le montant des demandes formées, le jugement sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Sur ce,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI Lacuries 39 est propriétaire des lots n°3, 4, 5, 21, 112, 113, 114, et 124 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale en paiement de la somme de 34.657,62 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juillet 2019, 8 janvier 2021, 13 janvier 2022, 5 décembre 2022, 19 octobre 2023 et 12 décembre 2023, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - des justificatifs des travaux ; - un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Décision du 03 avril 2025 Charges de copropriété N° RG 24/03758 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XRI

Il apparait que des frais d'hôtel de 550 euros, d'envoi de convocation à une assemblée générale de 586,32 euros et de vacations « tenue AG » de 756 euros ont été imputés à la SCI Lacuries 39 alors que le syndicat ne justifie pas en quoi ils constituent des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ils seront par conséquent déduits.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de SCI Lacuries 39, déduction est débiteur de 32.765,30 euros.

La SCI Lacuries 39 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.965,08 euros à compter du 18 août 2022, puis de la signification de l'assignation sur le surplus.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l' article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 860,55 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement comprenant des frais de mise en demeure, des frais de relance, des frais d'ouverture contentieux, de frais de sommation d'huissier, des frais de mise en demeure par avocat.

S'agissant des frais de mise en demeure, une seule mise en demeure du 16 août 2022 est accompagnée de son avis de réception. Son montant de 39,50 euros sera retenu.

S'agissant des honoraires d'avocat liés à la mise en demeure du 13 avril 2023, ces derniers ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité mais peuvent être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure

De plus, le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Cependant, les seuls frais de relance pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l'article précité sont donc ceux exposés le 27 février 2023 d'un montant de 35,28 euros.

En outre, la somme de 165,96 euros, sollicitée au titre du coût de la sommation de payer délivrée le 9 novembre 2022, justifiée par la carence de la SCI Lacuries 39, sera retenue.

Les frais d'ouverture contentieux qui relèvent des missions habituelles d'un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l'espèce ni démontrées, ni même alléguées. Les sommes réclamées à ce titre seront donc rejetées.

Par conséquent, la SCI Lacuries 39 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240,74 euros au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI Lacuries 39 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Lacuries 39, partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Lacuries 39 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] & [Adresse 6] à Paris 10ème représenté par son syndic en exercice la somme de 32.765,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.965,08 euros à compter du 18 août 2022, puis sur le surplus à compter de la signification de l'assignation ;

CONDAMNE la SCI Lacuries 39 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] & [Adresse 6] à Paris 10ème représenté par son syndic en exercice la somme de 240,74 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] & [Adresse 7] Paris 10ème représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCI Lacuries 39 ;

CONDAMNE la SCI Lacuries 39 aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Lacuries 39 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] & [Adresse 6] à Paris 10ème représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 03 avril 2025

La greffière La présidente