JCP FOND, 1 avril 2025 — 24/00442

COUR D’APPEL DE [Localité 10] TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00442 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J3Z3

Minute N° : 25/00185 JUGEMENT DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : Me Calixte KONAN

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

COPIE AU PRÉFET Le :

DEMANDEUR(S) :

Société ADOMA La société ADOMA, au capital de 133 106 688 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 11], sous le numéro B788 058 030, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de Président du Conseil d’Administration, domicilié audit siège en cette qualité. Activité : [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Calixte KONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [B] né le 02 Janvier 1993 à [Localité 6] (AFGHANISTAN) de nationalité Afghane [Adresse 7] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré et de Madame Julie MALARD, Greffier, lors des débats

DEBATS : 4/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 mai 2022, la société ADOMA a consenti à Monsieur [V] [B] un contrat de résidence, à usage exclusif d'habitation, portant sur une résidence sociale située [Adresse 8] - moyennant une redevance mensuelle de 433,24 euros.

Suite à des défauts de paiement de la redevance, et après échec de plusieurs tentatives de règlement amiable notamment par le biais d’un plan d’apurement en date du 25 avril 2023, la société ADOMA a fait délivrer le 23 juillet 2024 à Monsieur [V] [B] par exploit de commissaire de justice une mise en demeure du 12 juillet 2024, visant la clause résolutoire, de régulariser les redevances et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la société ADOMA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON Monsieur [V] [B] par exploit délivré le 16 octobre 2024 aux fins de :

- juger que la lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire du 12 juillet 2024 signifiée le 23 juillet 2024 est régulière, valable et lui donner plein effet ;

- juger que le contrat de résidence signé le 06 mai 2022 avec Monsieur [V] [B] est résilié ;

- d'expulsion immédiate du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

- lui régler la somme de 2.770,76 euros au titre des redevances de logement impayés arrêtés au 25 septembre 2024 sauf à parfaire au jour de l’audience avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

- lui régler une indemnité d'occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur révisable au taux en vigueur dans les foyers mois par mois à compter du 25 septembre 2024, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

- subsidiairement et en tout état de cause, juger que le non-paiement des redevances et loyer de parking constitue un manquement grave au contrat de résidence ainsi qu’au règlement intérieur qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat de résidence ; prononcer la résiliation du contrat de résidence et ordonner l’expulsion en application dudit contrat, en application dudit contrat, le cas échéant avec le concours de la force publique ; lui fixer une indemnité d’occupation égale à la dernière redevance mensuelle et le condamner à verser cette somme ;

- lui régler la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Après un renvoi du 17 décembre 2024, l’affaire a été fixée à l'audience du 04 février 2025, lors de laquelle la société ADOMA représentée, s’en est rapportée concernant les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle a actualisé la dette pour un montant de 2.561,12 euros.

Monsieur [V] [B] n'a pas comparu et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 01 avril 2025. En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties. *

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article L632-1 du code de la Construction et de l'Habitat : « I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. [...] A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. »

Par ailleurs, l'article L632-3 du même code dispose que : « Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. »

En l'espèce, la société ADOMA, qui a signé une convention avec l'Etat sur les conditions d'occupation et les modalités d'occupation des logements-foyers, n'est ainsi pas soumise à cette formalité. Elle a néanmoins dénoncé son assignation à la Préfecture le 17 octobre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, la CAF du [Localité 12] a été avisée le 20 mars 2023 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas: le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire. Par ailleurs, s'agissant des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré et faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation, l'article R633-3 du même code dispose :

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Au cas d'espèce, le contrat de bail du 06 mai 2022 contient en ses articles 10 et 11 une clause résolutoire de plein droit.

La société ADOMA a fait signifier à Monsieur [V] [B] le 23 juillet 2024 une mise en demeure en date du 12 juillet 2024 portant sur la somme de 2.534,02 euros correspondant aux redevances et charges non réglées.

Monsieur [V] [B] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre due cette mise en demeure ; au contraire, à la date de l'assignation, la dette locative était encore de 2.770,76 euros euros.

Un délai de plus d'un mois s'est écoulé entre la délivrance de cette sommation de payer resté infructueuse et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 24 août 2024 (sommation de payer + 1 mois), au profit de la société ADOMA pour le local à usage d’habitation. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Aux termes du décret du 30 mars 2011, qui régit le contrat de résidence, et des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi entre les parties ;

Aux termes de l'article 1713 et suivants du code civil, et notamment de l'article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales : Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la convention signée le 06 mai 2022 prévoit notamment le paiement de la redevance par le preneur.

La société ADOMA produit un dernier décompte arrêté au 27 septembre 2024 à hauteur de 2.561,12 euros. Si aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l'assignation ait été délivré au défendeur, il lui est plus favorable (dette en baisse) et sera donc retenu en l’espèce.

Monsieur [V] [B] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées. Un plan de règlement amiable a été signé le 25 avril 2023 mais n’a pas été respecté par le locataire. Le défendeur sera par conséquent condamné à régler à la société ADOMA à titre de solde locatif la somme de 2.561,12 euros, selon décompte arrêté au 03 février 2025 et redevance de janvier 2025 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2024, date de l'assignation – les redevances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités d'occupation mensuelles.

Sur l'expulsion

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 24 août 2024, Monsieur [V] [B] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. En l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’expulsion immédiate, non motivée par des circonstances d’espèce ou par la particulière mauvaise foi du défendeur, sera rejetée.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L'occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [V] [B] constitue une faute et cause un préjudice à la société ADOMA qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l'espèce, il convient de condamner Monsieur [V] [B] à verser à la société ADOMA au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle une somme correspondant au montant des redevances qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 04 février 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [V] [B] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société ADOMA concernant le local à usage d'habitation situé : [Adresse 9], loué par Monsieur [V] [B] suivant convention de résidence du 06 mai 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à la société ADOMA la somme de 2.561,12 euros selon décompte arrêté au 03 février 2025, redevance de janvier 2025 incluse avec intérêt au taux légal à compter du 16 octobre 2024, date de l'assignation ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 24 août 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [V] [B] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date ;

AUTORISE l'expulsion de Monsieur [V] [B] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate ;

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à régler à la société ADOMA une indemnité d'occupation, mensuelle correspondant au montant des redevances qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 04 février 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 12],

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à régler à la société ADOMA la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux entiers dépens,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 01 avril 2025

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame H. PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge