3ème Chambre, 4 avril 2025 — 19/00031

MINUTE N° : DOSSIER N° : N° RG 19/00031 - N° Portalis DB3T-W-B7D-RTS4 JUGEMENT DU : 04 Avril 2025 AFFAIRE : [I] [V] épouse [J] C/ S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 04 AVRIL 2025

M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de Mme REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

Mme [I] [V] épouse [J], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : K0055

DEFENDERESSE

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Simon ESTIVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : 1701

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 décembre 2024.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 21 mars 2025 et prorogé au 04 avril 2025 .

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 septembre 2010, Madame [I] [J] née [V] a consenti à la SAS MONOPRIX EXPLOITATION, en renouvellement de deux précédents baux du 15 septembre 1991, puis du 3 décembre 2001, un contrat de bail portant sur les locaux sis [Adresse 6] ([Adresse 8]) comprenant : - une grande boutique d’une surface d’environ 180 m² au rez-de-chaussée ; - un grand sous-sol d’une surface d’environ 165 m² ; - un appartement au premier étage d’une surface d’environ 58 m².

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008 moyennant un loyer annuel 70 000 € en principal.

Par acte extra-judiciaire du 20 janvier 2017, la SAS MONOPRIX EXPLOITATION a demandé à Madame [I] [J] née [V] un renouvellement du bail au 1er juillet 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juin 2019, Madame [I] [J] née [V] a notifié à la SAS MONOPRIX EXPLOITATION un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé.

Suivant assignation délivrée le 13 décembre 2019, Madame [I] [J] née [V] a attrait la SAS MONOPRIX EXPLOITATION devant le tribunal judiciaire de Créteil en fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 18 mai 2021, le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a ordonné une mesure d’expertise. L’expert a déposé son rapport définitif le 14 mars 2024.

Le 6 décembre 2023, Madame [I] [J] née [V] a procédé à la vente des locaux loués à la société FONCIERE DU CHATEAU, participant à la procédure au titre de l’intervention volontaire.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Selon mémoire en ouverture de rapport n° 2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2024, Madame [I] [J] née [V] et la société FONCIERE DU CHATEAU demandent à la juridiction, au visa des articles L.145-33, L.145-34, R.145-10, R.145-3 et R.145-8 du Code de commerce, de :

« Fixer à la somme de 109.000 €/HT/HC/an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 pour les locaux situés [Adresse 4], pris à bail par la société MONOPRIX EXPLOITATION ;

Juger que les rappels de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la demande de Mme [J] ;

Débouter la société MONOPRIX EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle ».

Madame [I] [J] née [V] et la société FONCIERE DU CHATEAU soutiennent que :

- les locaux donnés à bail ont fait l’objet de travaux par le Preneur les rendant indissociables des autres locaux dont ils dépendent, de sorte que les locaux ne peuvent être affectés à une autre utilisation sans d’importants travaux ;

- en outre, en raison de l’absence de système de chauffage et de climatisation installés au sein de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux, des travaux d’installation d’équipements de chauffage et de climatisation sont à prévoir ;

- le sous-sol étant accessible depuis un escalier dépendant d’un autre immeuble, les locaux sont indissociables des autres locaux, de sorte que cette situation de monovalence intégrée des locaux donnés à bail fait obstacle à l’application de la règle du plafonnement ;

- la SAS MONOPRIX EXPLOITATION a réalisé d’important travaux de réaménagement de l’espace de vente pendant la durée du bail, modifiant les caractéristiques des locaux donnés à bail, en améliorant la commodité d’accès pour le public, de sorte que la modification des caractéristiques des locaux constitue un motif de déplafonnement du loyer ;

- une nouvelle obligation légale génératrice de charges pour le Bailleur s’est imposée depuis la dernière fixation du prix du bail, c’est-à-dire le 9 septembre 2010, en ce que la loi du 18 juin 2014 interdit aux Bailleurs de mettre les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil à la charge des Preneurs, ce qui justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé dans la mesure où l’imputation de ces charges au Preneur avait été