Chambre 1/Section 5, 8 avril 2025 — 24/02113

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) 8 avril 2025 Cour de cassation — Chambre 1/Section 5

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/02113 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JXD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025 MINUTE N° 25/00675 ----------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Février 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE JK DIDEROT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 1066

ET :

LA SOCIETE EFI LOGISTICS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er juin 2020 complété par avenant du 31 juillet 2020, la société JK DIDEROT a donné à bail à la société EFI LOGISTICS des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et, par acte sous seing privé à effet du 1er février 2022, cinq emplacements de stationnement (n°16 à 20) situés à la même adresse.

La société JK DIDEROT a fait délivrer le 23 avril 2024 à la société EFI LOGISTICS un commandement de justifier de son assurance et de payer la somme en principal de 19.041,96 euros (dont 17.033,48 euros au titre du local commercial et 1.807,14 euros au titre des emplacements de stationnement) visant la clause résolutoire.

Par acte du 10 décembre 2024, la société JK DIDEROT a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société EFI LOGISTICS, pour :

Concernant le bail commercial : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 mai 2024, faute pour la société EFI LOGISTICS d'avoir produit l'attestation d'assurances des locaux loués ou à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers ; - Débouter la société EFI LOGISTICS de ses demandes de délais de paiement ; - Ordonner l'expulsion de la société EFI LOGISTICS, ainsi que de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - Ordonner la séquestration des objets personnels de la société EFI LOGISTICS en exécution des dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamner la société EFI LOGISTICS à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes : 12.999,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 mai 2024 ainsi que 13.671,12 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 23 mai au 31 décembre 2024, soit une somme totale de 26.670,92 euros, à parfaire au jour où la société EFI LOGISTICS aura rendu les clés des lieux loués, le tout majoré des intérêts légaux au 10 décembre 2024, date de l'assignation. - Être autorisée à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 6.847,55 euros. Concernant le contrat de location des emplacements de stationnement : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 mai 2024, faute pour la société EFI LOGISTICS d'avoir produit l'attestation d'assurances des locaux ou à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers ; - Débouter la société EFI LOGISTICS de ses demandes de délais de paiement ; - Ordonner l'expulsion de la société EFI LOGISTICS, ainsi que de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - Ordonner la séquestration des objets personnels de la société EFI LOGISTICS ; - Condamner la société EFI LOGISTICS à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes : 1.343,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 mai 2024 ainsi que 2.405,18 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 23 mai au 31 décembre 2024, soit une somme totale de 3.748,82 euros, à parfaire au jour où la société EFI LOGISTICS aura rendu les clés des lieux loués. Le tout majoré des intérêts légaux au 10 décembre 2024, date de l'assignation. - Ordonner la compensation entre l'arriéré de loyers et de taxes dû par la société EFI LOGISTICS avec le dépôt de garantie d'un montant de 250 euros versé à la société JK DIDEROT. A titre complémentaire et dans tous les cas : - Condamner la société JK DIDEROT au paiement de la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2024, de l'état des privilèges et des nantissements, et la dénonciation aux créanciers ; - Ordonner que les frais et honoraires prévus par l'article A 444-32 du code de commerce seront à la charge exclusive de la société EFI LOGISTICS ; - Rejeter toutes demandes relatives à la suspension de l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

A l'audience du 17 février 2025, la société JK DIDEROT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société EFI LOGISTICS n'a pas comparu.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 2 décembre 2024.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bail commercial à effet du 1er juin 2020 Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, ou autre manquement contractuel, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux. Il prévoit en son article Charges et conditions - 17° que le preneur devra assurer et maintenir assurés les locaux pendant toute la durée du bail.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 23 avril 2024 pour obtenir la justification de ce que les lieux sont assurés et le paiement de la somme en principal de 17.033,48 euros au titre des arriérés locatifs relatifs au bail commercial est demeuré infructueux, en l'absence de justification par le preneur de son assurance et tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 28 novembre 2024. Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 23 mai 2024. L'obligation de la société EFI LOGISTICS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, suivant modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société EFI LOGISTICS causant un préjudice à la société JK DIDEROT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société JK DIDEROT justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l'assignation et arrêté au 28 novembre 2024, que la société EFI LOGISTICS reste lui devoir au 28 novembre 2024 une somme de 26.670,82 euros, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

La société EFI LOGISTICS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date de l'assignation.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société JK DIDEROT dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur le bail relatif aux emplacements de stationnement L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

D'après l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, à savoir d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le bail, conclu à effet du 1er février 2022 pour se terminer le 31 janvier 2023, tacitement reconduit depuis lors, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, ou défaut d'assurance contre les risques locatifs, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux. Il prévoit en son article " Assurance " que le preneur devra assurer et maintenir assurés les locaux pendant toute la durée du bail.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 23 avril 2024 pour obtenir la justification de ce que les lieux sont assurés et le paiement de la somme en principal de 1.807,14 euros au titre des arriérés locatifs relatifs au bail portant sur les emplacements de stationnement est demeuré infructueux, en l'absence de justification par le preneur de son assurance et tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 28 novembre 2024. Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 23 mai 2024. L'obligation de la société EFI LOGISTICS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, suivant modalités prévues au dispositif.

La société JK DIDEROT justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l'assignation et arrêté au 28 novembre 2024, que la société EFI LOGISTICS reste lui devoir au 28 novembre 2024 une somme de 3.748,82 euros, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

La société EFI LOGISTICS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date de l'assignation.

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir la compensation avec le montant du dépôt de garantie versé par le preneur dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par le bailleur qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires Succombant, la société EFI LOGISTICS sera également condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2024, de l'état des privilèges et des nantissements.

Le cas échéant, il y a lieu d'ordonner que les frais et honoraires prévus par l'article A 444-32 du code de commerce seront à la charge exclusive de la société EFI LOGISTICS.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société JK DIDEROT l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail portant sur le local commercial et du bail portant sur les emplacements de stationnement au 23 mai 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société EFI LOGISTICS et de tous occupants de son chef, du local commercial et des cinq emplacements de stationnement (n°16 à 20) situés [Adresse 3] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société EFI LOGISTICS au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié;

Condamnons la société EFI LOGISTICS à payer à la société JK DIDEROT au titre des loyers, indemnités d'occupation, taxes et charges dus et impayés, les sommes provisionnelles de : - 26.670,82 euros concernant le local commercial, - 3.748,82 euros concernant les cinq emplacements de stationnement, Ces sommes étant arrêtées à l'échéance du 4e trimestre 2024 incluse, est étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie et de compensation avec le dépôt de garantie ;

Condamnons la société EFI LOGISTICS à payer à la société JK DIDEROT la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société EFI LOGISTICS à supporter la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 avril 2024, de l'état des privilèges et des nantissements ;

Ordonnons en tant que de besoin que les frais et honoraires prévus par l'article A 444-32 du code de commerce seront à la charge exclusive de la société EFI LOGISTICS ;

Rejetons toutes les autres demandes de la société JK DIDEROT ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 AVRIL 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON