JUGE CX PROTECTION, 4 avril 2025 — 25/01026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 6] JUGEMENT DU 04 Avril 2025

N° RG 25/01026 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LNPT

Jugement du 04 Avril 2025 N°: 25/333

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[H] [D] [B] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à SA ESPACIL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [D] et Mme [D] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Avril 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Mme [C] [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [H] [D] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 5] comparant en personne

Mme [B] [D] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 5] comparante en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 20 août 2014, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [D] et M. [H] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494,74 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3262,93 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [D] et M. [H] [D] le 27 mars 2024.

Par assignations du 3 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [D] et M. [H] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 4344,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l’audience du 7 mars 2025, la société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 7 mars 2025, s’élevait désormais à la somme de 12 258,54 euros. La société ESPACIL HABITAT a ajouté que le dernier paiement du couple datait du mois de juillet 2023.

Présents à l’audience, Mme [B] [D] et M. [H] [D] ont reconnu la dette dans son montant et son principe, expliquant avoir arrêté de payer leurs loyers pour forcer leur bailleresse à faire des travaux dans le logement. Ils ont expliqué que les murs du logement étaient couverts de moisissures, engendrant des problèmes de santé au sein de la famille (asthme notamment). Ils ont également déclaré que des rats rentraient dans le logement. Les locataires ont demandé la réalisation de travaux, déclarant accepter de rembourser leur dette à l’issue des travaux.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [B] [D] et M. [H] [D] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne