Chambre des Référés, 8 avril 2025 — 24/01506

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 01 AVRIL 2025

N° RG 24/01506 - N° Portalis DB22-W-B7I-SNR7 Code NAC : 72Z AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 16] » C/ A.M.A. SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMO BILIERE DE CONSTRUCTION, S.A.S.U. SOFIE LE [Adresse 6]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 12] - [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la Société MIA SYNDIC, Société par Actions Simplifiée à Associé Unique au capital de 1.500 €, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°842 545 840, ayant son siège social [Adresse 9], elle-même prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Audrey ALLAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344, Me Jean-François LOUIS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMO BILIERE DE CONSTRUCTION EN ABRÉGÉ (SERGIC), société au capital de 24.346.456 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°428 748 909, ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1155, Me Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 329

S.A.S.U. [Adresse 18], Société au capital de 75.224,51 €, Immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°420 312 639, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180, Me Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS

Débats tenus à l'audience du : 25 Février 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Avril 2025, prorogée au 8 avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence « Le Clos [Localité 17] », située [Adresse 1] à [Localité 8], est un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD), comprenant des infrastructures d’hébergement pour les résidents, des locaux de services destinés à l’accueil et à la restauration ainsi que des infrastructures à caractère médical. Cette résidence est placée sous le régime de la copropriété. Les chambres ont été acquises avant la construction du bâtiment, en 2004, sous la forme de ventes en l’état futur d’achèvement par des copropriétaires investisseurs qui ont financé la construction initiée par le Groupe GDP VENDOME, exploitant d’EHPAD, lequel a ensuite cédé la plupart de ses établissements au Groupe DOMUSVI qui est aujourd’hui le troisième plus important exploitant d’EHPAD en [7].

Parallèlement à la signature des ventes en l’état futur d’achèvement, les copropriétaires ont conclu des promesses de baux qui ont ensuite été converties en baux commerciaux avec la société filiale à 100% du Groupe GDP VENDOME constituée pour exploiter l’EHPAD, la société [Adresse 18] qui est aujourd’hui filiale à 100% du Groupe DOMUSVI.

La société [Adresse 18] est également copropriétaire d’un certain nombre de parties privatives affectées à l’exploitation de l’EHPAD (cuisines, salles médicalisées, etc). Le syndic de la copropriété était jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2022 la société SERGIC (agence de [Localité 5].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société MIA SYNDIC, a assigné la société [Adresse 18] et la société SERGIC en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions, le demandeur maintient sa demande et sollicite de voir débouter la société [Adresse 18] de l’ensemble de ses demandes et condamner la société SOFIE LE CLOS [Localité 17] à lui payer une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance. Il rappelle que les contrats de bail conclus entre les copropriétaires-investisseurs et la société d’exploitation [Adresse 18] prévoient que l’exploitant a la charge de l’entretien de l’ensemble immobilier et de tous travaux relevant de cette obligation d’entretien (article 605 du Code civil), et la charge des gros travaux de l’article 606 du Code civil, précisant que le Groupe GDP VENDOME qui a édifié l’immeuble pour les besoins de son exploitation et aujourd’hui le Groupe DOMUSVI se sont en effet réservés la maîtrise complète des travaux sur le bâtiment. Il indique qu'au mois de janvier 2016, les copropriétaires ont fait réaliser un audit du bâtiment par la société SOCOTEC pour obtenir un diagnostic du bâtiment et de son état de conservation et d’entretien ; le rapport a attribué des cotes de vétusté très élevée et