Pôle 4 - Chambre 4, 8 avril 2025 — 22/20300
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 08 AVRIL 2025
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20300 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZF7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers- RG n° 11-21-000857
APPELANTE
Madame [P] [M]
née le 15 Septembre 1986 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-patrice DE GROOTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0560
INTIMÉS
Monsieur [I] [G]
[Adresse 1]
[Localité 6]
DÉFAILLANT
S.A. HLM INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARIENNE (IRP) venant aux droits du HLM DE LA PLAINE DE F RANCE
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre
Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre
Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL
ARRÊT :
- Par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de bail signé le 19 juillet 2012, la SA HLM de la Plaine de France a donné en location à Mme [P] [M] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 6].
Mme [P] [M] a donné congé de son bail par lettre du 31 janvier 2019, reçue par le bailleur le 4 février 2019.
Une sommation a été délivrée le 22 juillet 2019 à M. [I] [G] et le 30 juillet 2019 à Mme [P] [M] d'avoir à donner congé et à restituer les clés du bien au propriétaire.
Saisi par la SA HLM de la Plaine de France par acte d'huissier de justice délivré les 9 et 10 octobre 2019, par jugement par défaut rendu le 9 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a :
- déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayés locatifs ;
- condamné Mme [P] [M] à verser à la société HLM de la Plaine de France la somme de 10 060,22 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 janvier 2021, mois de décembre 2020 inclus, outre taux légal à compter de la présente décision ;
- prononcé la résiliation du bail conclu entre Mme [P] [M] et la société HLM de la Plaine de France relatif aux locaux à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] (esc 3, appt 3), à compter du jugement ;
- ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [P] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (esc 3, appt 3) ;
- dit qu'à défaut pour Mme [P] [M] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin et conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
- rappelé qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [P] [M] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin, condamné Mme [P] [M] à verser à la société HLM de la Pleine de France ladite indemnité mensuelle à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
- rejeté les demandes formulées à l'égard de M. [I] [G] ;
- débouté les parties de leurs autres demandes ;
- condamné Mme [P] [M] à payer à la société HLM de la Pleine de France la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [P] [M] aux entiers dépens de l'instance ;
- rappelé que la décision est exécutoire par provision.
Mme [P] [M] a formé opposition à ce jugement rendu le 9 mars 2021 et par jugement rendu le 28 mars 2022, le tribunal de proximité d'Aubervilliers a rendu la décision suivante :
- déclare recevable l'opposition formée par Mme [P] [M] sur le jugement rendu par défaut le 9 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers ;
- met à néant ledit jugement ;
- statuant à nouveau,
- constate la validité du congé de la locataire au 4 mars 2019 ;
- ordonne en conséquence l'expulsion de Mme [P] [M] ainsi que tout occupant de son chef ;
- dit qu'à défaut pour Mme [P] [M] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
- supprime le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [P] [M] et M. [I] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
- condamne in solidum Mme [P] [M] et M. [I] [G] à verser à la société HLM de la Plaine de France la somme de 16 762,43 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 février 2022, mois de janvier 2022 inclus, outre le taux légal à compter du 10 octobre 2019 sur la somme de 1 786,58 euros et à compter de la décision pour le surplus ;
- condamne in solidum Mme [P] [M] et M. [I] [G] à verser à HLM de la Plaine de France ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2022 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêt au taux légal à compter de l'exigibilité de chacun des échéances ;
- autorise Mme [P] [M] à s'acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités, les 23 premières d'un montant de 700 euros et la 24ème et dernière échéance correspondant au solde de la dette ;
- dit que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible 7 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée infructueuse.
Par déclaration reçue au greffe le 4 mai 2022, Mme [P] [M] a interjeté appel de ce jugement intimant la société HLM de la Plaine de France et M. [I] [G].
Dans ses dernières conclusions déposées le 28 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [P] [M] demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [I] [G] et elle-même à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
- l'a condamnée in solidum avec M. [I] [G] à verser à la société HLM de la Plaine de France la somme de 16 762,43 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 février 2022, mois de janvier inclus, outre le taux légal à compter du 10 octobre 2019 sur la somme de 1 786,58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
- l'a condamnée in solidum avec M. [I] [G] à verser à la société HLM de la Plaine de France ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2022 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
statuant à nouveau,
- débouter la société HLM IRP venant aux droits de la société HLM de la Plaine de France de ses demandes au titre de l'arriéré loyers et charges et à titre d'indemnités d'occupation à son encontre ;
- condamner M. [I] [G] au paiement de l'intégralité des sommes réclamées à titre d'arriérés de loyer et charges et d'indemnité d'occupation par la société HLM IRP;
- débouter la société HLM IRP de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre ;
- condamner la société HLM IRP au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société HLM IRP demande à la cour de :
- débouter Mme [P] [M] de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Aubervilliers le 15 février 2022 en toutes ses dispositions,
ajouter au jugement entrepris :
- condamner Mme [P] [M] et M. [I] [G] au paiement de la somme de 22 186,13 euros, comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation dues, échéance d'août 2022 incluse au prorata, selon décompte actualisé au 21 octobre 2022, outre le taux légal à compter du 10 octobre 2019 sur la somme de 1 786,58 euros et à compter du 28 mars 2022 pour le surplus,
- condamner Mme [P] [M] à lui payer la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.
Un procès-verbal de reprise des lieux a été établi le 2 août 2022.
M. [I] [G] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 29 juillet 2022, n'a pas constitué avocat au 28 juin 2022.
Par ordonnance sur incident rendue le 11 avril 2023, le conseiller le mise en état a débouté la société HLM IRP de sa demande de radiation, dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.
Le 13 mars 2025, la cour a envoyé aux parties les messages suivants :
- à l'appelante : " la cour vous demande avant le 14 mars 2025 à 18 heures de déposer votre dossier de pièces ainsi qu'un jeu de vos dernières conclusions ".
- " la cour demande aux parties de justifier sous 8 jours de la signification de leurs conclusions à l'intimé non constitué, et demande aux parties leurs observations éventuelles sur la recevabilité des demandes formées à l'encontre de l'intimé non constitué ".
Ce message adressé à Mme [P] [M] a été vain.
A la suite du message adressé au bailleur, un procès-verbal de recherches infructueuses de signification des conclusions au fond par la société HLM IRP à M. [I] [G] établi le 18 novembre 2022, a été déposé sur le RPVA ; dans son message, la société HLM IRP indique que ses demandes à l'encontre de M. [I] [G] sont recevables.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La cour statue en l'absence du dossier de pièces de l'appelante qui n'a pas été déposé ; elle observe que le jugement attaqué n'est pas critiqué en ce qu'il constate la validité du congé de la locataire au 4 mars 2019 et ordonne en conséquence l'expulsion de Mme [P] [M] ainsi que de tout occupant de son chef.
Il n'est pas davantage critiqué, sauf pour la réévaluation par le bailleur, en ce qu'il condamne M. [I] [G] au paiement de :
- la somme de 16 762,43 euros au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 février 2022, mois de janvier 2022 inclus, outre le taux légal à compter du 10 octobre 2019 sur la somme de 1 786,58 euros et à compter de la décision pour le surplus ;
- à verser à la société HLM de la Plaine de France ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2022 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Faute pour Mme [P] [M] de justifier de la signification de ses conclusions à l'intimé non constitué, sont irrecevables les demandes de condamnation qu'elle forme, du seul M. [I] [G] en paiement de l'intégralité des sommes réclamées à titre d'arriérés de loyer et charges et d'indemnité d'occupation par la société HLM IRP.
Mme [P] [M] ayant elle-même pris soin de préciser que M. [I] [G] était son concubin, elle est responsable de sa présence dans les lieux après qu'elle en a donné congé, même si à partir de cette date elle n'a plus occupé le logement litigieux contrairement à M. [I] [G].
Or Mme [P] [M] avait soit l'obligation de libérer les lieux après avoir donné congé, soit celle de payer un loyer (ou des indemnités d'occupation).
Elle ne peut invoquer la force majeure qui se définit aux termes de l'article 1218 du code civil, 'en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur', aux motifs retenus par le juge initialement saisi et adoptés par la cour que l'occupation du bien par M.[I] [G] ne présente pas le caractère d'imprévisibilité et d'irrésistibilité de la force majeure puisque Mme [P] [M] n'allègue l'existence à ce titre que de mains courantes et plaintes contre ce dernier pour violences datant de 2016/ 2017 et 2018, aucune procédure n'ayant visiblement été engagée par elle (concomitamment ou) postérieurement à son départ des lieux contre M.[I] [G].
Il sera ajouté qu'aucun cas de force majeure ne peut être davantage caractérisé puisque Mme [P] [M], même dans l'incapacité de rester dans les lieux, n'a jamais perdu sa faculté de remplir son obligation de locataire de payer le loyer (ou une indemnité d'occupation) qui restait dû(e) tant que les lieux n'avaient pas été libérés.
La société HLM de la Plaine de France est donc en droit de réclamer à Mme [P] [M], responsable des occupants de son chef, et à M.[I] [G] le solde locatif (loyers, charges et indemnité d'occupation) jusqu'à la libération des lieux intervenue le 2 août 2022. Il sera fait droit à sa demande de réévaluation du solde locatif jusqu'à la libération des lieux.
Il convient dès lors de condamner in solidum Mme [P] [M] et M.[I] [G] au paiement de la somme de 22 186,13 euros, comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation dues, échéance d'août 2022 incluse au prorata, selon décompte actualisé au 21 octobre 2022, outre le taux légal à compter du 10 octobre 2019 sur la somme de 1 786,58 euros et à compter du 28 mars 2022 pour le surplus.
Partie perdante, Mme [P] [M] et M.[I] [G] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la société HLM de la Plaine de France fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de M. [I] [G] par Mme [P] [M],
Confirme le jugement rendu le 28 mars 2022 sauf sur le montant de la condamnation de Mme [P] [M] et de M.[I] [G],
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne in solidum Mme [P] [M] et M.[I] [G] à payer à la société HLM de la Plaine de France la somme de 22 186,13 euros, comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation dues, échéance d'août 2022 incluse au prorata, selon décompte actualisé au 21 octobre 2022, outre le taux légal à compter du 10 octobre 2019 sur la somme de 1 786,58 euros et à compter du 28 mars 2022 pour le surplus,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Dit que Mme [P] [M] et M.[I] [G] supporteront in solidum la charge des dépens d'appel.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,