Référés Cabinet 2, 9 avril 2025 — 24/05105

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2025 Président : Madame PICO, Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier Débats en audience publique le : 26 Février 2025

N° RG 24/05105 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VVP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FALEMA Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. PRO CLEAN Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 08 janvier 2024, la SCI FALEMA a donné à bail commercial à la SAS PRO CLEAN des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 24 530 euros hors taxes et charges, et une provision sur charges mensuelle de PROVCHARGES euros.

Le bail commercial a pris effet au 08 janvier 2024.

La SCI FALEMA s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la SCI FALEMA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS PRO CLEAN, pour une somme de 8 204,60 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la SCI FALEMA a fait assigner la SAS PRO CLEAN, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, outre la condamnation du preneur au paiement d’une provision.

Lors de l'audience du 26 février 2025, la SCI FALEMA, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de : Constater la résiliation du bail au 28 octobre 2024 ;Condamner la SAS PRO CLEAN à payer à la SCI FALEMA :Une provision de 16 522,27 euros au titre des loyers et charges impayés ;Une provision de 49 060 euros HT au titre des loyers de la période triennale restant à courir ; 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 27 septembre 2024 et de l’assignation. La SAS PRO CLEAN, régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au DATEDECOMPTE. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 septembre 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 28 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en arrêté au mois de septembre 2024 que la SAS PRO CLEAN a cessé de payer ses loyers de manière régulière.

Elle verse un décompte arrêté au mois de septembre 2024 faisant état d’impayés à hauteur de 8 034,52 euros TTC. La SCI FALEMA sollicite le paiement de la somme de 16 522,27 euros, ajoutant au décompte versé le dernier trimestre 2024 soit du 01 octobre au 31 décembre 2024.

Cependant, d’une part le décompte versé mentionne des pénalités qui ne sont donc pas des loyers à proprement parler. Ces pénalités ont été appliquées en vertu d’une clause du bail prévoyant une pénalité forfaitaire de 12% en cas d’impayé locatif. Cette clause est une clause pénale. La clause pénale peut être modulé