JCP REFERES, 31 mars 2025 — 24/03752

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 13] [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03752 N° Portalis DBX4-W-B7I-TL4Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 mars 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SA [Adresse 9]

C/

[F] [B]

Expédition revêtue de la formule exécutoire à SCP LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 5]

Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 15] [Localité 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 12 octobre 2020 prenant effet au 13 octobre 2020, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Madame [F] [B] un local à usage d'habitation (n°03) assorti d'un jardin situés [Adresse 2] à [Localité 12] pour un loyer mensuel de 381,43 euros, 12,34 euros de loyer de jardin et une provision sur charges mensuelle de 50,60 euros.

Par contrat signé électroniquement le 24 mars 2023 prenant effet au 23 mars 2023, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a également donné à bail à Madame [F] [B] un emplacement de parking (n°0029) situé [Adresse 3] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 19,15 euros et sans provision sur charges.

Le 4 juillet 2024, la SA [Adresse 10] a fait signifier à Madame [F] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation de plein droit du contrat de bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, le départ des lieux de Madame [F] [E] dès la signification de la présente ordonnance et ce, sous astreinte à hauteur de 16 euros par jour et sa condamnation au paiement : - de la somme de 1.323,26 euros, représentant les impayés de loyers et de charges au 3 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile assorti du taux d'intérêt légal à compter du prononcé de la décision et ce, en vertu de l'article 1153-1 du Code civil - de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières au titre de l'article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 4 février 2025, la SA [Adresse 10], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 753,95 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 17 septembre 2024, Madame [F] [B] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail d’habitation conclu le 12 octobre 2020 prenant effet au 13 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant l’emplacement de parking conclu le 24 mars 2023 prenant effet au 23 mars 2023 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu'en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de parking n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C'est donc ce délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 735,02 euros a été signifié le 4 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d'habitation et à la loi applicable.

Madame [F] [B] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 300 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

Madame [F] [B] est depuis occupante sans droit ni titre.

En outre, aucun motif ne justifie d'ordonner à la défenderesse de quitter les lieux dès la signification de la présente ordonnance, ni de supprimer le délai de deux mois laissé à cette dernière pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [F] [B] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Madame [F] [B] sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique sans qu'il y ait lieu en revanche au prononcé d'une astreinte qui n'est pas justifiée par les circonstances de l'espèce.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA [Adresse 10] produit un décompte du 27 janvier 2025 démontrant que Madame [F] [B] reste devoir la somme de 753,95 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [F] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 753,95 euros.

Madame [F] [B] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 5 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [F] [B], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 10], Madame [F] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 octobre 2020 prenant effet au 13 octobre 2020 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [F] [B] concernant le local à usage d’habitation (n°03) situé [Adresse 3] à [Localité 12] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2023 prenant effet au 23 mars 2023 entre la SA [Adresse 10] et Madame [F] [B] concernant l'emplacement de parking (n°0029) situé [Adresse 2] à [Localité 12] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande d'astreinte ;

CONDAMNONS Madame [F] [B] à verser à la SA [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 753,95 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [F] [B] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [F] [B] à verser à la SA [Adresse 10] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [F] [B] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,