JCP REFERES, 31 mars 2025 — 24/03500

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03500 N° Portalis DBX4-W-B7I-TJY7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. [Adresse 9]

C/

[J] [K] [G] [H]

Expédition revêtue de la formule exécutoire à SCP LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 7] [Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [G] [H], demeurant [Adresse 7] [Localité 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 septembre 2015 prenant effet au 1er octobre 2015, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] un appartement à usage d'habitation (n°37) assorti d'un jardin et d'un garage situés [Adresse 2] à [Localité 12] pour un loyer mensuel de 855,29 euros, 18,12 euros de loyers jardin ainsi que 47,16 euros de loyer garage et une provision sur charges mensuelle de 70,59 euros.

Le 4 juillet 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement : - de la somme de 6.292,08 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs de Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] .

A l’audience du 4 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.232,50 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. La demanderesse indique que les locataires n'ont pas repris le paiement des loyers.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 5 septembre 2024, Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée le conseil du demandeur a fourni un décompte locatif complet.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 27 juin 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 30 septembre 2015 prenant effet au 1 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.163,72 euros a été signifié le 4 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] n'ont effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit plusieurs décomptes du 2 juillet 2024, du 3 septembre 2024, du 27 janvier 2025 et du 19 mars 2025, démontrant que Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] restent devoir la somme de 5.232,50 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.232,50 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 5 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2015 prenant effet au 1er octobre 2015 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] concernant [Adresse 2] à [Localité 12] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] à verser à la SA [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 5.232,50 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] à verser à la SA [Adresse 9] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur les actes et valeurs mobilières de Monsieur [J] [K] et Madame [G] [H] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,