Référés, 4 avril 2025 — 24/02414

N° RG 24/02414 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TTDZ

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/02414 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TTDZ NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE délivrée le

à la SELARL DUPUY-PEENE à la SELASU FRANÇOIS-XAVIER DUFOUR-DUTHEILLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BVA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître François-xavier DUFOUR de la SELASU FRANÇOIS-XAVIER DUFOUR-DUTHEILLET, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

DÉFENDERESSE

Société AEW OPPORTUNITES EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Philippe DUPUY de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 février 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 21 mars 2025 au 28 mai 2025 puis au 04 avril 2025

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 16 décembre 2024 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence la S.A.S. BVA, a saisi la juridiction des référés, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la Société AEW OPPORTUNITES EUROPE pour solliciter une expertise du fait de désordres de renouvellement défectueux d’air dans des locaux donnés à bail par la société AEW OPPORTUNITES EUROPE à la société BVA le 5 juillet 2006 pour un loyer annuel de 273 000 euros. Ces locaux à usage de bureaux se situent [Adresse 8]. Elle sollicite encore à être autorisée à cesser le paiment de 50% des loyers et charges jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état. Subsidiairement, elle demande à pouvoir consigner 50% du montant de ses loyers à M le bâtonnier de l’ordre des avocats ou à la CDC jusqu’à parfait achèvement des travaux. Elle réclame enfin 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

La Société AEW OPPORTUNITES EUROPE, régulièrement assignée, a formulé des réserves d’usage et réclamé rejet des autres demandes. Elle souhaite 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

Les problèmes de renouvellement d’air sont avérés de sorte qu’une partie des salariés a dû être mise en télétravail. Un rapport d’audit de situation réalisé par MAP CLIM le 17 septembre 2024 conclut que d’uen façon générale les réseaux seront après modification des débits, sous-dimensionnés. L’augmentation pourra générer des bruits importants de ventilation et de surcroît, elle n’est pas garantie. Les VMC sont à 100% de leurs capacités et les remplacements des MR sont possibles avec amélioration des débits mais sans certitude. Le principe de l’équilibrage aéraulque doit être global sur le bâtiment. Lebureau VERITAS a procédé à des contrôles y compris en novembre 2024 et la situation n’est toujours pas jugée satisfactoire.

Les parties s’opposent sur l’origine de l’apparition des difficultés. La société AEW considère que les travaux entrepris par la société BVA auraient impacté le réseau de renouvellement d’air dans la mesure où les gaines n’auraient pas été correctement repositionnées, certaines d’entre elles traineraient dans le faux plafoind sans connection, notamment. Les difficultés pourraient encore provenir d’une augmentation des efffectifs inadaptée aux locaux.

En tout état de cause, sans expertise et au vu des pièces produites, si les désordres existent manifestement, leur origine pose problème et doit être identifiée. L’expertise judiciaire au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile s’impose donc.

Concernant la cessation du paiement d’une partie des loyers ou leur consignation sur un compte de la CDC, si cette demande peut s’entendre puisque les locaux ne sont pas utilisables, que le télétravail a été imposé avec les frais qu’il génère du fait des difficultés d’usage normal des locaux mis à bail, il reste que sans éléments expertaux, la cause des difficultés qui pourraient résider dans des travaux mal fait, dans une augmentation non raisonnée de salariés, dans un manque d’entretien des filtres, ou dans un manque d’intervention de travaux de fond du bailleur pour permettre un usage normal des locaux soumis à bail, est pour l’heure relativement floue. Cette demande pourra utilement être formée en suivant des premières constatations de l’expert s’il y a lieu et surtout si les travaux tardent à être entrepris.

Les dépens seront provisoirement à la charge de la partie requérante afin d'assurer l'efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en pren