JCP FOND, 7 avril 2025 — 24/04670

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04670 N° Portalis DBX4-W-B7I-TUF3

JUGEMENT

N° B

DU 07 Avril 2025

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [O]

Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me GAUTHIER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 6]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 9]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 5/03/2023, Monsieur [D] [Y] a donné en location à Madame [O] [K] un logement meublé avec parking place n°14 situé, au [Adresse 4].

Le 4/03/2023, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale par lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Madame [O] [K] pour le règlement de l'intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d'incidents de paiement, Monsieur [D] [Y] a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Madame [O] [K] le 5/07/2024, un commandement de payer la somme de 1 140€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires au bailleur.

Par acte de Commissaire de justice du 3/10/2024, signifié à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal : DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action, CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [O] [K]. En conséquence, ORDONNER L'EXPULSION de Madame [O] [K] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique. En toute hypothèse, CONDAMNER Madame [O] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 120€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5/07/2024 sur la somme de 1 140€ et pour le surplus à compter de la présente assignation. FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges. CONDAMNER Madame [O] [K] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux. CONDAMNER Madame [O] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du CPC. DIRE qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit. CONDAMNER Madame [O] [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l'audience du 3/02/2025, représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a réactualisé sa demande relative à la dette à la somme de 1 339€ en principal selon décompte du 27/01/2025 et quittance subrogative du 17/10/2024.

A la même audience, Madame [O] [K] n'était ni comparante ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 7/04/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir pour obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail :

Selon l’article 2306 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d'une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail...Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d'impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil dont ci-après l'énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable en son action.

II. Sur la résiliation :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4/10/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint). Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 8/07/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3/10/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 5/07/2024 au locataire qui mentionne un délai de deux mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois restant applicable au locataire le bail ayant été signé avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), et étant en outre plus favorable à ce dernier.

Le bail conclu le 5/03/2023 contient une clause résolutoire ( page 8 - article VII ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5/07/2024 pour la somme de 1 140€ en principal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6/09/2024.

L’expulsion de Madame [O] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement : La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l'audience une quittance subrogative du 17/10/2024 et un décompte en date du 27/01/2025 démontrant que Madame [O] [K] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 339€ en principal.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1 339€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5/07/2024 sur la somme de 1 140€ et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6/09/2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [O] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et ses demandes fondées ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 5/03/2023, entre Monsieur [D] [Y] et Madame [O] [K] concernant le logement meublé avec parking place n°14 situé, [Adresse 7], au [Adresse 3], sont réunies à la date du 6/09/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 339€ (selon quittance subrogative du 17/10/2024 et un décompte en date du 27/01/2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5/07/2024 sur la somme de 1 140€ et pour le surplus à compter de l'assignation ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, pour la période courant du 6/09/2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La GREFFIERE Le PRÉSIDENT