Chambre civile Section 1, 9 avril 2025 — 23/00774

other 9 avril 2025 Cour de cassation — Chambre civile Section 1

Texte intégral

Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 9 AVRIL 2025

N° RG 23/774

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHZB SD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection d'AJACCIO,

décision attaquée

du 6 novembre 2023, enregistrée sous le n° 23/036

[L]

[G]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

NEUF AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

M. [X] [P] [L]

né le 4 novembre 1964 à [Localité 3] (Sardaigne)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Marie ROSSI, avocate au barreau d'AJACCIO

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2B033-2024-000522 du 07/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)

INTIMÉ :

M. [J] [G]

né le 28 novembre 1976 à [Localité 1] (Corse-du-Sud)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Gabriel POGGI, avocat au barreau d'AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 janvier 2025, devant Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 avril 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [G] et M. [X] [L] ont conclu un bail d'habitation le 26 octobre 2019, portant sur un logement sis à [Localité 1], [Adresse 2], à usage d'habitation, pour un loyer mensuel de 400 '. Le 5 avril 2022, M. [X] [L] a été destinataire d'un congé pour reprise du logement par le bailleur. Le 22 décembre 2022, il a été destinataire d'une sommation de quitter les lieux.

Par assignation en date du 3 mars 2023, M. [J] [G] a assigné M. [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Ajaccio, aux fins notamment de voir valider le congé et prononcer sous astreinte l'expulsion de M. [X] [L] sans droit ni titre.

Par jugement en date du 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré valable le congé délivré à M. [X] [L] le 6 avril 2022,

Constaté que M. [X] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] [Localité 1] depuis le 27 octobre 2022,

Dit qu'à défaut pour M. [X] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, M. [J] [G] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l'assistance de la force publique,

Rejeté la demande d'astreinte,

Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 400 euros et condamné M. [X] [L] à payer cette somme à M. [J] [G] à compter du 27 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Rejeté la demande reconventionnelle de délai,

Condamné M. [X] [L] à payer à M. [J] [G] la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [X] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux,

Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties.

Par déclaration du 21 décembre 2023, M. [X] [L] a interjeté appel du jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d'Ajaccio le 6 novembre 2023, en ce qu'il a:

Déclaré valable le congé délivré à M. [X] [L] le 6 avril 2022,

Constaté que M. [X] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] [Localité 1] depuis le 27 octobre 2022,

Dit qu'à défaut pour M. [X] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision M. [J] [G] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l'assistance de la force publique,

Rejeté la demande reconventionnelle de délai,

Condamné M. [X] [L] à payer à M. [J] [G] la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [X] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux,

Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 30 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [X] [L] demande à la cour d'appel de :

Déclarer recevable et bienfondé M. [X] [L] en son appel de la décision rendue le 6 novembre 2023, par le juge des contentieux de la protection d'Ajaccio,

Y faisant droit,

À titre principal,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'Ajaccio en date du 6 novembre 2023 en ce qu'il a :

. Déclaré valable le congé délivré à M. [X] [L] le 6 avril 2022,

. Constaté que M. [X] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] [Localité 1] depuis le 27 octobre 2022,

. Dit qu'à défaut pour M. [X] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision M. [J] [G] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours et l'assistance de la force publique,

. Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 400 euros et condamné M. [X] [L] à payer cette somme à M. [J] [G] à compter du 27 octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

. Rejeté la demande reconventionnelle de délai,

. Condamné M. [X] [L] à payer à M. [J] [G] la somme de 800 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

. Condamné M. [X] [L] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux,

. Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties.

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [J] [G] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Annuler le congé pour reprise en date du 5 avril 2022 transmis par M. [J] [G] à M. [X] [L],

À titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a refusé d'octroyer un délai au concluant,

Accorder un délai de 24 mois à M. [X] [L] afin de lui permettre de quitter les lieux et de se reloger,

Fixer l'indemnité d'occupation à un montant mensuel de 400 ',

À titre infiniment subsidiaire, si la cour confirmait le jugement entrepris,

Fixer l'indemnité d'occupation à un montant mensuel de 400 euros,

En tout état de cause,

Condamner M. [J] [G] à verser la somme de 2 500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 2 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 au profit de Maître Marie ROSSI, ainsi qu'au paiement des entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil, transmises par RPVA le 24 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie, M. [J] [G] demande à la cour d'appel de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de Ia protection d'Ajaccio le 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Condamner M. [X] [L] à payer à M. [J] [G] la somme de 1 500 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Condamner M. [X] [L] aux entiers dépens d'appel.

La clôture de l'instruction a été ordonnée par le conseiller de la mise en état le 4 décembre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 27 janvier 2025, à laquelle l'affaire a été appelée et la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité de l'appel principal et de l'appel incident n'est pas discutée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d'office.

Sur la validité du congé donné par M. [J] [G] à M. [X] [L]

M. [X] [L] critique la validité du congé donné par M. [J] [G] le 5 avril 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception, en ce qu'il ne respecte pas les prescriptions posées par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Il estime en effet insuffisamment étayé le motif de reprise du logement par le bailleur, qui s'est limité à écrire sur le congé souhaiter reprendre le logement pour y habiter, alors même qu'il s'agit d'une surface de 20 m2 située sous le logement effectivement occupé par M. [J] [G]. Il en conclut qu'il n'est pas sérieux d'imaginer que ce dernier et son épouse quittent leur propre logement de plus de 70 m2 pour occuper le studio de l'appelant. Le congé n'est motivé que la mésentente existant entre les parties et est en réalité frauduleux, contrôle a priori qu'il appartient aux juges du fond d'exercer selon jurisprudence établie. Par ailleurs, l'appelant rappelle qu'il appartient au bailleur de démontre que son logement actuel n'est pas adapté à ses besoins afin de justifier de son souhait de reprise, ce qu'il échoue à démontrer en se limitant à affirmer que ses ressources sont trop faibles. M. [X] [L] dément le montant des revenus allégués par son bailleur, affirmant qu'il loue deux autres studios que le sien, ainsi que des parkings, ce qu'il a tenté d'établir par une sommation d'avoir à communiquer les baux, à laquelle son bailler n'a pas déféré. Par ailleurs, ces deux studios sont inoccupés et M. [J] [G] avait toute

latitude d'en occuper un plutôt que de donner congé à l'appelant. En tout état de cause, le congé donné le 6 avril 2022 devra être annulé comme dépourvu de cause sérieuse et le jugement rendu le 6 novembre 2023 infirmé.

En réplique, M. [J] [G] indique avoir respecté les dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, en indiquant vouloir reprendre le bien afin d'y habiter. Il écarte toute fraude, affirmant que l'appelant échoue à en démontrer le bien-fondé, les jurisprudences citées ayant été prises sous l'égide d'anciens textes et inadaptées à la situation des parties. Par ailleurs, l'intimé rappelle qu'il n'a pas à apporter la preuve de l'inadaptation à ses besoins de son logement actuel mais celle de l'adaptation à ses besoins normaux des locaux qu'il souhaite reprendre. Produisant les justificatifs récents de revenus du couple et démontrant un revenu pour chacun de 1 015 ' en 2023, M. [J] [G] estime démonter suffisamment qu'il a besoin pour son épouse et lui d'une surface plus petite à occuper, afin de pouvoir louer l'appartement plus vaste qu'ils habitent actuellement pour un revenu locatif supérieur. Il réfute louer d'autres biens et insiste sur l'absence de preuve apportée par M. [X] [L] pour fonder de telles allégations. Il demande la confirmation du jugement entrepris.

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (') ».

En premier lieu, la cour constate que ces dispositions ont été respectées, le congé ayant formellement repris l'identité du bénéficiaire de la reprise, M. [J] [G], ainsi que sa cause, à savoir le souhait de résider à titre principal dans le logement repris. Il a par ailleurs été adressé plus de six mois avant le congé.

Cependant, le même article prévoit également que « En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (') ».

Il appartient donc à la cour d'appel, au vu des éléments peu nombreux versés aux débats par les parties, de vérifier la réalité du motif du congé et notamment l'existence d'éléments sérieux et légitimes. S'il appartient au bénéficiaire de la reprise, soit M. [J] [G], de démontrer le caractère sérieux de la reprise, il appartient en revanche à M. [X] [L] de démontrer le caractère frauduleux du congé, qui ne se présume pas.

En l'espèce, l'intimé affirme avoir pour projet d'occuper le studio loué à M. [X] [L] avec sa femme, afin d'augmenter ses revenus locatifs, en louant le bien, plus grand, qu'ils occupent actuellement. Il n'appartient pas à la cour d'apprécier l'opportunité de cette reprise, mais de vérifier son caractère réel et sérieux, au vu des ressources du couple. Ces dernières apparaissent limitées, selon avis d'imposition 2024 pour l'année 2023, le couple déclarant 26 190 ' de revenus bruts, soit un peu plus de 1 000 ' chacun. Il ressort donc un motif sérieux de vouloir augmenter les revenus locatifs du couple, motif que M. [X] [L] échoue à contredire.

En ce sens, M. [X] [L] ne démontre pas suffisamment que ces revenus sont confortés par d'autres revenus locatifs, l'existence d'une sommation de communiquer sans réponse ne permettant pas pour la cour, a contrario, d'en déduire l'existence de baux dissimulés. En effet, l'absence de réponse peut également tenir, comme l'affirme l'intimé, à l'absence d'autre bail en cours que celui litigieux.

A ce sujet, ce n'est d'ailleurs pas sans contradiction que M. [X] [L] affirme que son bailleur bénéficie des revenus locatifs tirés de deux autres studios que le sien tout en affirmant que ces mêmes studios sont vides de tout locataire et que M. [J] [G] pourrait en occuper l'un des deux au lieu de reprendre le sien.

En réalité, l'existence de ces autres biens n'est en rien démontrée par l'appelant, qui ne verse au soutien de ses allégations ni attestations, ni photographies ou autre document. La cour retiendra que le motif de reprise du logement est réel et sérieux.

Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'annulation du congé délivré le 6 avril 2022 par M. [J] [G] et son jugement sera confirmé de ce chef.

Subsidiairement, sur la demande d'octroi de délais pour quitter les lieux

Si la cour devait retenir la validité du congé litigieux, M. [X] [L] demande que lui soit octroyé un délai de 24 mois pour lui permettre de quitter les lieux et se reloger, faisant valoir la faiblesse de ses revenus, son statut de travailleur handicapé et sa candidature pour obtenir un logement social, sans succès à ce jour.

M. [J] [G] demande à la cour de reprendre les motifs du premier juge et confirmer sa décision sur le refus de délais.

L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (') ».

L'article L412-3 du même code dispose quant à lui que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi ».

Enfin, l'article L412-4 précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il ressort de ces textes que le juge prononçant l'expulsion peut octroyer des délais, ne pouvant dépasser un an, en tenant compte notamment de la situation des parties.

Cependant, il apparaît que M. [X] [L] a déjà bénéficié de délais largement supérieurs, en ce qu'il occupe sans droit ni titre le logement depuis deux années et demie, soit depuis le mois d'octobre 2022, étant précisé qu'il avait bénéficié du préavis légal de six mois auparavant. Dès lors, rien dans sa situation, malgré son handicap qu'il ne détaille pas pour éclairer la cour et en l'absence de preuves de revenus et de tensions particulières à trouver un autre logement à proximité, ne justifie d'octroyer des délais supplémentaires.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Il demande par ailleurs, toujours de manière subsidiaire, que l'indemnité d'occupation soit fixée à la somme de 400 '. Cependant, il s'agit précisément de la somme retenue par le premier juge dans son jugement du 6 novembre 2023, chef qui n'est pas attaqué par l'intimé de manière incidente.

Le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Ajaccio le 6 novembre 2023 sera donc confirmé en toutes ses dispositions attaquées.

Sur les dépens d'appel et les frais irrépétibles

M. [X] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance (le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions au titre desdits dépens) et de l'instance d'appel.

De même, sera confirmée sa condamnation aux frais irrépétibles exposés par l'appelante en première instance.

Il est équitable de le condamner, au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile, à verser à M. [J] [G] la somme de 1 000 '.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Ajaccio le 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [X] [L] aux entiers dépens d'appel,

CONDAMNE M. [X] [L] à verser à M. [J] [G] la somme de 1 000 ' au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE