chambre 1-5, 9 avril 2025 — 2023071150

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 09/04/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023071150

ENTRE :

SAS MICKAEL KURTIS, dont le siège social est [Adresse 7] - RCS de Paris numéro 528 942 485 Partie demanderesse : assistée de l’AARPI HERBIERE FRANCHON SCHIMMEL, agissant par Maîtres Prune SCHIMMEL-BAUER et Martine HERBIERE, Avocats (U0009) et comparant par la SCP HUVELIN & ASSOCIES, agissant par Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD, Avocat (R285)

ET :

1. SARL CAFFE BACI BACI, dont le siège social est [Adresse 4] - RCS de Paris numéro 852 423 532 2. SARL L&Z SERVICES, dont le siège social est [Adresse 3] - RCS de Paris numéro 491 411 807 3. Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 6] 4. Monsieur [H] [N], domicilié [Adresse 1] et encore au [Adresse 5] et pour signification sur son lieu de travail LE RESTAURANT BACI BACI [Adresse 4] Parties défenderesses : comparant par Maître Pierre-Emmanuel MOATI, Avocat

(G0122)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

Fondée en 2010, la SAS Mickael KURTIS (ci-après dénommée KURTIS) exerce sous l’enseigne « Groupe Point de Vente » une activité d’intermédiaire en transactions immobilières, pour l’achat, la vente, la rénovation, la location, la sous location, l’échange ou la gestion de tous biens immobiliers ou fonds de commerce.

La SARL L&Z Services (ci-après dénommée L&Z), immatriculée le 17/08/2006, a pour associés à 50 % chacun, Messieurs [H] [N] et [T] [U]. La société L&Z exploite un fonds de commerce de restaurant sous l’enseigne « Zazza », situé [Adresse 2] à [Localité 8].

La SARL CAFFE BACI BACI (ci-après dénommée BACI), immatriculée le 15/07/2019, a pour co-gérant Messieurs [H] [N] et [T] [U], exploite un fonds de commerce de restaurant sous l’enseigne éponyme, situé [Adresse 4].

Le 27 novembre 2018, la société KING MIROIRS, étrangère à la cause, représentée par Monsieur [Y] [D], conclut avec KURTIS / Groupe Point de Vente un mandat de cession de droit au bail non exclusif, avec une clause pénale, portant sur un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8] exploité sous l’enseigne commerciale KING MIROIRS – vendant des articles de verrerie et d’objets de décoration…- pour un prix de 275.000 €. Au titre de ce Mandat de Cession de Droit au Bail, le preneur devra payer des honoraires de 27.500 euros au Groupe Point de Vente.

Démarchant les dirigeants de la société L&Z Services, Monsieur [O] [W] de KURTIS/ Groupe Point de Vente, propose courant décembre 2018 à Messieurs [H] [N] et [T] [U] de visiter le Local Commercial objet du Mandat de Cession de Droit au Bail. A l’issue de cette visite, Monsieur [H] [N] est invité par Monsieur [O] [W] à signer, le 6 décembre 2018, un document qu’il pensait être un bon de visite et qui est intitulé « Mandat de recherche exclusif ». Aux termes de ce Mandat de Recherche, il était notamment convenu que Messieurs [U] et [N] ainsi que la société L&Z Services confiaient à KURTIS / Groupe Point de Vente « un mandat de recherche exclusif en vue de louer, acquérir un bail, un fonds de commerce, des murs de boutique », moyennant un montant forfaitaire de 30.000 € TTC. Le Mandat de recherche est signé pour un an reconductible pour une durée maximale de deux ans, soit au plus tard le 6 décembre 2021, avec la mention du lieu. Le mandant s’interdisant, après expiration dudit mandat, de négocier la location des biens présentés par le Groupe Point de Vente.

Le 6 décembre 2021, Monsieur [N] et KURTIS signent également un engagement de reprise de droit au bail.

La société L&Z Services, étant intéressée par l’acquisition du droit au bail appartenant à Monsieur [Y] [D] concernant le Local Commercial de KING MIROIRS, décide de conclure le 26 décembre 2018 avec celui-ci, une promesse de cession de droit au bail portant sur le Local Commercial. Aux termes de cette Promesse, Monsieur [Y] [D], promettait à la société L&Z Services qui l’acceptait, de céder pour un prix de 250.000 € ses droits au renouvellement du bail portant sur le Local Commercial, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives prévues dans l’acte, à savoir notamment l’obtention d’un prêt par la société L&Z Services d’un montant total de 500 000 euros. La société L&Z Services n’ayant pas obtenu le prêt lui permettant de faire l’acquisition du droit au bail détenu par KING MIROIRS, renonce donc à son projet d’acquisition du droit au bail de KING MIROIRS, et L&Z Services considère que cette Promesse de cession devient caduque.

KING MIROIRS cède alors son fonds de commerce à la société F.L. MIROITERIE, étrangère à la cause, le 11 juin 2019, laissant vacant ledit Local Commercial.

Le 1er juillet 2019, BACI, représentée par Monsieur [T] [U], signe un contrat de bail commercial avec la SCI MIKADO, étrangère à la cause, et propriétaire des murs dudit local commercial, afin que BACI y exerce une activité de restauration.

Prenant connaissance en novembre 2023, soit près de cinq ans apr