5ème CHAMBRE CIVILE, 15 avril 2025 — 23/00823

N° RG : N° RG 23/00823 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOEE 5EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

30B

N° RG : N° RG 23/00823 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOEE

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. CB

C/

S.A.R.L. MERIADECK IMMOBILIER

Grosses délivrées le

à Avocats : la SELARL BARDET & ASSOCIES Me Alix GRIZEAU LE MEILLAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Jean-Noël SCHMIDT,Vice-Président, Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier, lors des débats et du délibéré Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Février 2025, tenue en rapporteur Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. CB immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°498 391 952, représentée par son gérant monsieur [E] [F] 1 place Tartas 33000 BORDEAUX

représentée par Me Alix GRIZEAU LE MEILLAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MERIADECK IMMOBILIER immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°482 308 574 1 place Tartas 33000 BORDEAUX

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant La société civile immobilière CB (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial, situés 1 place Tartas à Bordeaux, a consenti le 16 août 2007 un bail à la société Mériadeck immobilier (la société locataire) et, par acte du 27 janvier 2023, l’a assignée en paiement d’une somme principale de 17 847 € au titre d’un arriéré de loyers.

La SCI est cogérée par Messieurs [F] et [X] lequel est également gérant de la société locataire et employeur de Monsieur [F] en qualité de VRP mais licencié pour faute en mars 2017.

Le bail d’origine a été complété de deux avenants, le premier du 1er octobre 2015, le second du 1er juin 2016, tous deux signés par Monsieur [X] en sa qualité de cogérant de la SCI bailleresse et de gérant de la société locataire.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la SCI conclut à la condamnation de la société locataire à lui payer une somme de 19 760 € au titre des loyers dus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022, outre condamnation à payer une somme de 3952 € au titre de la clause pénale et celle de 1700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient notamment que la société locataire ne verse qu’une partie du loyer dû dès lors que le second avenant au bail invoqué par cette société, signé par Monsieur [X] en sa double qualité de bailleur et de preneur, en violation des statuts de la SCI, qui avait pour objet de diminuer le prix du bail, n’est pas valable de sorte que doit s’appliquer le prix du loyer du premier avenant.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société locataire conclut au débouté de la demande et, en cas de condamnation, avec une limitation de la clause pénale à la somme de 447,92€, tout en écartant l’exécution provisoire de droit.

Elle prétend que le premier avenant ayant pour objet d’augmenter le prix du loyer se justifiait par une augmentation de la surface locative et qu’à la suite de la perte de cette même surface, le second avenant a été signé pour ramener ce prix au montant précédant, outre que les loyers ont été réglés en conformité avec le second avenant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Le litige dont est saisi le tribunal a pour objet la demande du bailleur de payer une somme au titre du loyer dû en conformité avec le premier avenant précité et non du second avenant ayant diminué ce même loyer, au motif, selon le bailleur, de la non validité du second avenant signé par Monsieur [X], en sa double qualité rappelée ci-dessus, sans avoir respecté les statuts de la SCI qui prévoient notamment pour ce type de modification une autorisation par une décision collective ordinaire des associés.

Le bail initial du 16 août 2007 mentionne l’identité des deux cogérants de la SCI propriétaire de l’immeuble, Monsieur [F] et Monsieur [X], et celle de Monsieur [X] comme gérant de la société locataire, lequel a signé en sa double qualité un premier avenant au bail le 1er octobre 2015 ayant pour objet de fixer le prix du bail annuel à 16 800 € (1400 € par mois) pour un bail initial de 12 000 €, actualisé à la somme de 13 736,28 €, avec une date d’effet au 1er janvier 2017, outre une modification de l’assiette du bail par l’ajout d’un lot n°7 consistant en un local au 3 ème étage des locaux en plus des lots n°3 et n°4 mentionnés dans le bail initial.

Un