LOYERS COMMERCIAUX, 16 avril 2025 — 23/04073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 23/04073 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X27K Minute n° 25/00022

Grosse délivrée le : 16/04/2025 à Avocats

JUGEMENT RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

FONDATION DE LA CROIX ROUGE FRANCAISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maud-Elodie EGLOFF, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.S. SAS AILLEURS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 avril 2003, l’association CROIX ROUGE FRANCAISE a donné à bail commercial à monsieur [X] [V] et madame [W] [K] épouse [V], pour une durée de 9 ans à compter du 30 avril 2003, un local situé à l’angle du [Adresse 7] et [Adresse 3] et de la [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 2], moyennant un loyer annuel initial de 7.866,36 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de fleuriste. Le bail a été renouvelé le 5 juillet 2013 pour une durée de neuf à compter du 1er janvier 2013 et le loyer fixé à la somme de 18.000 euros. Le 12 mars 2014, le fonds de commerce a été cédé à la SAS AILLEURS.

Le 28 septembre 2021, le bailleur, la FONDATION DE LA CROIX ROUGE FRANCAISE, venant aux droits de l’association CROIX ROUGE FRANCAISE, a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2022, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 29.000 euros hors taxes et hors charges. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 07 mars 2023 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 27 avril 2023, la FONDATION DE LA CROIX ROUGE FRANCAISE a fait assigner la SAS AILLEURS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 31 mars 2022.

Par jugement du 04 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 31 mars 2022, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [O], remplacé par monsieur [N].

L’expert a déposé son rapport le 07 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la fondation CROIX ROUGE FRANCAISE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 07 mars 2025 et déposé au greffe le 28 février 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 31 mars 2022 à la somme annuelle de 35.778,78 euros hors taxes et hors charges,Juger que le montant du dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,Débouter la SAS AILLEURS de l’ensemble de ses demandes,Condamner la SAS AILLEURS au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, Condamner la SAS AILLEURS à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, la fondation CROIX ROUGE FRANCAISE fait valoir, en application des articles L145-33, L145-34 et R 145-6 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative en raison d’une modification notable des facteurs de commercialité. A ce titre, elle soutient que la zone de chalandise à prendre en considération ne doit pas être limitée à la zone de 200 mètres autour du local et qu’il convient de prendre en compte l’entière zone UM1 identifiée au PLU et correspondant à l’hyper centre-ville, au sein de laquelle les facteurs locaux de commercialité ont fortement évolué depuis les 15 dernières années, et particulièrement depuis janvier 2013. Elle prétend que des modifications intervenues, certes avant le bail expiré, mais dont les effets se produisent au cours de cette période, doivent être prises en compte. Ainsi, elle se fonde sur l’inauguration du nouveau centre-ville en mars 2012 suite à des travaux qui ont permis d’améliorer l’esthétique de la rue, et de faciliter la circulation. A ce titre, elle souligne la rénovation du