2ème Chambre civile, 22 avril 2025 — 25/00938

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7]

22 Avril 2025

2ème Chambre civile 30B

N° RG 25/00938 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LNHY

AFFAIRE :

S.A.R.L. SUPPLEMENTS D’AME

C/

SCI du [Adresse 2],

copie exécutoire délivrée le : à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire, prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente par sa mise à disposition au Greffe le 22 Avril 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats. Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SUPPLEMENTS D’AME [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Linda GANDON de la SELARL AD LITEM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS, avocats plaidant, Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant

ET :

DEFENDERESSE :

SCI du [Adresse 2], immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 351 113 980, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Maud ORIOT de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte du 30 décembre 2005, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial, à la SA BICHE DE BERE, un local situé en rez-de-chaussée au [Adresse 1] à Rennes au sein d’un immeuble en copropriété.

Par acte notarié du 26 juin 2008, la SA BICHE DE BERE a cédé son droit au bail à la SARL SUPPLÉMENTS D'AME.

Le 23 mars 2023, le local commercial exploité par la SARL SUPPLÉMENTS D'AME, a été victime d'un dégât des eaux provenant de l'appartement du dessus appartenant à la SCI LM IMMO, occasionnant l’effondrement d’une partie du plafond.

Le 20 juin 2023, le local a été victime d’un nouveau dégât des eaux, par déversement de l’ensemble du contenu du ballon d'eau chaude du bien de la SCI LM IMMO.

Le 28 juillet 2023, maître [O], commissaire de justice, mandaté par la SARL SUPPLÉMENTS D’AME, a dressé constat et conclu au caractère inexploitable du local.

Les sinistres successifs ont conduit à des investigations parasitaires qui ont révélé des proliférations fongiques nécessitant traitement.

Les travaux de reprise du local ont eu lieu au mois de juin 2024.

Déplorant l'impossibilité d'exploiter le local depuis plusieurs mois, la SARL SUPPLÉMENTS D'AME a sollicité de la présidente du tribunal judiciaire de Rennes l’autorisation de faire assigner à jour fixe sa bailleresse en résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Autorisée par ordonnance du 21 janvier 2025, l’assignation a été délivrée le 24 janvier 2025 pour l'audience collégiale de la 2ème chambre civile du 3 mars 2025 à 9h00.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, la SARL SUPPLÉMENTS D’AME demande au tribunal de : - Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du propriétaire. - Désigner tel expert qui plaira au tribunal avec mission d’usage aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la SARL SUPPLÉMENTS D’AME et tout autre poste de préjudice causé par l’impossibilité d’exploiter le local depuis le 23 mars 2023 ; A titre subsidiaire - Condamner la SCI du [Adresse 1] à lui verser la somme de 129.195,91 € à titre d’indemnité. En tout état de cause - Débouter la SCI du [Adresse 1] de ses demandes. - Condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens - Confirmer l’exécution provisoire de droit. Au soutien de la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de sa bailleresse, la SARL SUPPLÉMENTS D’AME fait valoir que l’intéressée n’a pas respecté son obligation essentielle de délivrer un local conforme à sa destination, tout au long de l’exécution du contrat de bail, dès l’instant que le procès verbal de constat du 28 juillet 2023 démontre que le local est inexploitable et ce depuis le 23 mars 2023, date du dégât des eaux qui a entraîné l’effondrement du plafond.

A cet égard, elle lui reproche en effet, d’une part, son inaction préalable dans l’entretien de l’immeuble dès lors qu’à la suite d’un précédent dégât des eaux remontant au mois de décembre 2022, la SCI ne s’est pas inquiétée des conséquence de ce sinistre sur le plafond de la boutique ni n’a d’ailleurs fait en sorte de faire cesser les dégâts répétés - depuis 2020 - en provenance d’un appartement du 1er étage, du fait de l’installation d’une douche à l’étanchéité défaillante, dégâts qui ont pourtant contribué à l’infestation parasitaire sur la structure bois du bâtiment, laquelle a perduré, s’est aggravée et a nécessité la réalisation de traitements a