JCP - CIVIL2, 23 avril 2025 — 24/03437

N° RG 24/03437 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOEW

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [S] [V], [J] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé Contradictoire

DU 23 Avril 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192) dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [B] [G] domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [S] [V] demeurant 3 rue Jules Ferry - Logt.7 - 28300 MAINVILLIERS

comparante en personne

Monsieur [J] [L] demeurant 3 rue Jules Ferry - Logt.7 - 28300 MAINVILLIERS

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 23 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2004, l'OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [J] [L] et Madame [S] [V] un bail portant sur un logement sis à MAINVILLIERS . Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 18 avril 2024, d'avoir à payer la somme de 2 421,61 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par exploit du 3 octobre 2024 , le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail, - d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte, - de les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 143,63 € au titre des loyers échus au 1 août 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, - d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - de les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 2 503,02 € au 31 janvier 2025 inclus, et maintient ses demandes. Seule Madame [S] [V] comparaît. Elle expose qu'elle travaille, que son époux est retraité et que les difficultés proviennent d'un retard à percevoir la pension de retraite et sollicite des délais de paiement de 170 € par mois. Le diagnostic social est versé au dossier. L'affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2023 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 3 octobre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l’espèce, le locataire est défaillant dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement.

Cependant, il s’établit, à l’examen du décompte produit par le bailleur, que l'arriéré locatif est assez ancien, depuis 2017, et que le loyer est payé même si c'est de manière irrégulière ;

Le bailleur a fait le choix de demander la résiliation judiciaire du bail et non de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Le tribunal dit que les manquements du locataire ne sont pas de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu et déboute le bailleur de cette demande ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 2 503,02€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 janvier 2025. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. En l'espèce, il ressort des explications des locataires ainsi que du rapport de diagnostic social que les locataires perçoivent un salaire pour Madame de 2000€ augmenté d'une pension de retraite pour Monsieur, de 1 474€, que leurs difficultés proviennent d'un accident de travail subi par l'époux avant la liquidation de sa retraite, ce qui a occasionné un retard à percevoir des revenus, et que leurs charges s'élèvent à 2145€ par mois. Le reste à vivre s'élève à environ 1400€. Ils proposent d’apurer la dette par mensualités de 170 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à leur budget. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 24 mois, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, la déchéance du terme pourra être prononcée;

sur les autres demandes

Dans la mesure où les locataires succombent à l'instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile ;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; DEBOUTE l'OPH HABITAT EURELIEN de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [S] [V] à payer à l'OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 2 503,02 € (deux mille cinq cent trois euros et 2 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 ; ACCORDE à Monsieur [J] [L] et Madame [S] [V] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s'en acquitter par 22 paiements mensuels successifs de 105 euros (cent cinq euros), le premier le 5 juin 2025, les 22 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 23ème et dernière mensualité. DIT qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , quinze jours après une mise en demeure de payer adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [S] [V] à payer à l'OPH HABITAT EURELIEN la somme de 200 euros (deux cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [S] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI