Loyers commerciaux, 22 avril 2025 — 24/00001

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

N° RG 24/00001 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YAEC

DEMANDEUR :

La S.C.I. OPERA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 15] représentée par Me Florence MAS, avocat postulant au barreau de LILLE et par Me Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

La S.A.S. PYRAMIDE OPERA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 11]

et

La S.A.S. CARLTON [Localité 22] INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentées par Me Arnaud NINIVE, avocat postulant au barreau de LILLE et par Me Pierre SOULIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025, prorogé au 22 avril 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 1997, la société l'Union Générale du Nord aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. Opéra a donné à bail commercial à la S.A.S. Pyramide Opéra et à la Société de l'Hôtel Carlton aux droits de laquelle se trouve désormais la société Carlton [Localité 22] Investissements, pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 1997, un immeuble de 4 243,70 m², édifié sur neuf niveaux, situé [Adresse 8] et [Adresse 4] à [Localité 22], à l’effet d’y exploiter une activité d'hôtel, de café, bar, restaurant sous les enseignes Carlton et Hippopotamus. Le loyer annuel initial était de 1 650 000 francs/an, soit 251 540,88 euros.

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2008, le bail a été renouvelé à effet au 1er juillet 2009 pour une durée de douze ans, le loyer annuel étant porté à la somme de 675 000 euros hors taxes hors charges, avec indexation annuelle selon la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.

Par acte authentique reçu le 10 mai 2016 par Me [T] [E], notaire à [Localité 22], la Société de l'Hôtel Carlton a cédé son fonds de commerce à la société Carlton [Localité 22] Investissements, cette cession incluant le droit au bail. La société Pyramide Opéra, cotitulaire du bail, est intervenue à l'acte.

Depuis le 1er juillet 2021, le loyer indexé est de 766 086,67 euros hors taxes hors charges/an.

Par acte d'huissier du 5 août 2019, la S.C.I. Opéra a fait donner congé aux locataires pour le 30 juin 2021, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 1 500 000 euros hors taxes hors charges.

La bailleresse et les preneurs ont chacun fait diligenter une expertise amiable.

À l'initiative des locataires, M. [A] a procédé à une évaluation amiable non contradictoire de l'immeuble et dans un rapport du 21 mai 2021, a estimé la valeur locative à une somme totale de 485 500 euros/an, dont 279 800 €/an pour les locaux de l'hôtel et 257 400 €/an pour les locaux du restaurant, outre un abattement de 10 % relatif aux conditions du bail à renouveler.

Sur instruction de la bailleresse, une expertise amiable non contradictoire et sans visite a été réalisée par M. [H] [D], le 8 juillet 2021. Il a estimé la valeur locative à 1 280 000 €/an hors taxes hors charges, avec une somme de 470 000 euros pour l'hôtel Carlton et une somme de 860 000 euros pour le restaurant Hippopotamus, et après déduction de la taxe foncière de 48 758 euros.

Par mémoire en fixation de loyer du 16 juin 2021, signifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 18 juin 2021 à la S.C.I. Opéra, la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton [Localité 22] Investissements ont fait connaître leur intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 303 487 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2021.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 19 juillet 2021, la S.C.I. Opéra a notifié à la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton [Localité 22] Investissements sa demande d'un loyer annuel de renouvellement de 1 280 000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2021.

Par actes d’huissier du 1er septembre 2021, la S.C.I. Opéra a fait assigner la S.A.S. Pyramide Opéra et la S.A.S. Carlton [Localité 22] Investissements devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Les parties maintenaient leurs demandes, pour le bailleur d'un loyer annuel de 1 280 000 euros et pour les preneurs d'un loyer annuel de 303 487 euros hors taxes hors charges.

Face à cette opposition, par jugement du 7 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative confiée à M. [G] [K], expert judiciaire près la cour d'appel de Douai